· L'Autorité de la concurrence recommande 261 installations sur 2026-2031, soit 60 % de moins par rapport à la carte précédente.
· Pour la première fois, la carte est quinquennale, une évolution demandée de longue date par la profession.
· Le chiffre d'affaires du notariat a perdu plus d'1 milliard d'euros entre 2022 et 2024, avec 13 000 postes salariés supprimés.
· Le gouvernement n'a pas encore validé la carte : il peut s'en écarter, comme il l'a fait en 2024.
· Pour les offices en place, la priorité reste la différenciation, par les services, les outils numériques et la visibilité.
L'avis 26-A-03 du 25 février 2026 marque un tournant dans la régulation de l'installation des notaires. Pour la première fois depuis la loi Macron de 2015, la carte d'implantation des offices couvre une période de cinq ans et non plus deux, une évolution actée par le décret du22 décembre 2025 et réclamée depuis des années par la profession.
Concrètement, l'Autorité recommande au gouvernement l'installation libérale de 261 nouveaux notaires dans 82 zones du territoire sur la période 2026-2031. La carte n'est pas encore définitive :elle doit être validée par un arrêté conjoint des ministres de la Justice et de l'Économie.
La carte 2026-2031 acte une baisse d'environ40 % du nombre de zones de libre installation et une réduction de 60 % du nombre de notaires à nommer par rapport à la précédente carte. Là où la carte2024 avait ouvert 502 nominations, celle-ci en prévoit 261 sur une durée deux fois et demie plus longue.
La proposition de 261 nouveaux notaires sur cinq ans représente un peu plus du tiers de la dernière recommandation de l'Autorité, qui portait sur une période de deux ans seulement. Un recul spectaculaire sur le papier.
Mais les notaires gardent en mémoire un précédent : en février 2024, le ministère de la Justice avait retenu 502nominations là où l'Autorité n'en recommandait que 98. Le gouvernement peut s'écarter de l'avis de l'Autorité, et l'a déjà fait. La réponse définitive,sous forme d'arrêté conjoint Justice/Économie, est attendue dans les prochains mois.
Pour comprendre l'inquiétude des notaires face à cette carte, il faut regarder les chiffres de près, et ils sont sans appel.
Un chiffre d'affaires en chute libre. Après un pic dépassant 10 milliards d'euros en 2022, le chiffre d'affaires de la profession a atteint 9,1 milliards en 2023 (soit 11 % de moins) puis 9 milliards en 2024. Le chiffre d'affaires comme le nombre d'actes authentiques ont baissé d'environ 10 % en 2023 et 4 % en 2024, portés par la crise immobilière qui représente encore 45 % des recettes des études.
Des émoluments en effondrement.Entre 2022 et 2024, la baisse du nombre de mutations immobilières de 28 % a entraîné une chute des émoluments perçus par les notaires de 35 %. Un choc brutal pour des offices dont les charges de personnel restent le premier poste de dépenses.
13 000 postes supprimés en deux ans.Le nombre de collaborateurs salariés dans les offices est passé de 69 011 en2022 à 55 556 en 2024, soit une perte de plus de 13 000 postes (19 % de moins). Licenciements, gels d'embauche, réductions d'horaires négociées : la réalité de terrain est loin des indicateurs agrégés.
Le déséquilibre structurel.Le chiffre d'affaires de la profession a retrouvé son niveau de 2020, mais le nombre d'offices a considérablement augmenté sur cette même période. Plus d'offices pour un gâteau qui rétrécit : c'est le cœur du problème que la carte 2026-2031 est censée corriger, sans vraiment y parvenir aux yeux de la profession.
Les offices « Macron » en première ligne. Les études créées depuis 2015 dans le cadre des vagues d'installation sont particulièrement exposées : jeunes offices qui n'ont pas eu le temps de constituer une trésorerie suffisante pour traverser deux années difficiles. Pourtant, le ministère de la Justice note que 73 % des notaires installés depuis 2015 ne regrettent pas de s'être portés candidats, et que 54 %ont connu un démarrage positif.
La réaction d'un notaire associé à Corbeil-Essonnes, citée par Gestion de Fortune, résume le sentiment de la profession : « Comment pouvez-vous recommander au gouvernement la création de261 nouveaux offices alors que la plupart des créateurs et des notaires non créateurs peinent actuellement à stabiliser financièrement leurs études ? »
L'Autorité tempère ce tableau en relevant les signes d'amélioration de 2025 : le nombre de ventes de logements anciens a progressé de 10 % sur un an. Un rebond réel, qui redonne de l'air aux offices.
Mais la reprise reste inégale. Les grandes métropoles et les zones littorales repartent plus vite que les territoires ruraux. Et la hausse du nombre d'offices depuis 2016 (64 % d'offices libéraux en dix ans) pèse structurellement sur la rentabilité moyenne de chaque étude.
Au 31 octobre 2025, 12 361 notaires exercent à titre libéral au sein de 7 135 offices, en hausse de 6 % par rapport à avril 2023. Un chiffre qui illustre la tension : plus de notaires, des revenus qui peinent à suivre.
« Depuis 2015, le notariat a absorbé une augmentation de 64 % du nombre d'offices libéraux sur fond de marché immobilier exceptionnel. Le retour à la normale des volumes de transactions a mis en lumière des fragilités structurelles que la profession connaissait mais n'avait pas eu à affronter. Cette carte est le premier signal d'un rééquilibrage, pas encore sa conclusion. » Nathalie Duny, Directrice de la communication, Notariat Services.
Pour les études en place, cette carte signifie cinq années sans nouvelle vague massive de créations. Une fenêtre de stabilité réglementaire, à condition que le gouvernement suive effectivement l'avis de l'Autorité.
Pour les candidats à l'installation, les opportunités se resserrent nettement : 82 zones ouvertes sur l'ensemble du territoire.
Pour tous les offices, la conclusion est la même : dans un marché où la concurrence s'est durcie et où les marges se sont comprimées, la différenciation est devenue un enjeu de survie. Visibilité digitale, qualité de l'accueil client, outils de gestion performants,diversification vers le conseil juridique ou patrimonial : ce sont ces leviers qui détermineront quels offices traverseront cette période et lesquels ne la traverseront pas.
La négociation immobilière mérite une attention particulière. Pour les offices qui ne l'ont pas encore intégrée,c'est un service complémentaire à leur activité de rédaction d'actes, et surtout une source de revenus supplémentaires qui ne dépend pas des émoluments réglementés. Dans un contexte où chaque point de marge compte, les offices qui ont développé un service de négociation disposent d'un amortisseur que les autres n'ont pas.
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· Autorité de la concurrence :Avis 26-A-03 du 25 février 2026 → autoritedelaconcurrence.fr
· JSS : Carte 2026-2031: baisse des zones libres d'installation → jss.fr
· Village des Notaires : Le notariat en chiffres 2024 → village-notaires-patrimoine.com
· Immonot : L'immobilier des notaires → immonot.com
