Le 22 mai 2026, la conférence des Notaires du Grand Paris et de l'Institut de l'Épargne Immobilière et Foncière (IEIF) réunissait notaires et professionnels de l'immobilier autour d'un constat partagé : le choc démographique n'est plus une projection, il est déjà dans les actes. Christian de Kerengal, président de l'IEIF, l'a résumé en une phrase : « C'est maintenant que ça se cristallise. » Cette matinée a croisé les données de marché du premier trimestre 2026 présentées par Élodie Frémont, notaire à Paris et présidente de la commission des statistiques immobilières, les projections démographiques de l'IEIF et les enseignements du Livre blanc « Horizon 2040 » de la Chambre des Notaires de Paris. De cette confrontation émerge une lecture cohérente : les transformations démographiques ne concernent pas seulement le volume des successions, déjà traité dans notre article Choc d'héritage 2040 : les 5 défis urgents, elles recomposent l'ensemble du marché immobilier, transaction par transaction.
En Île-de-France, les volumes progressent de 7 % sur douze mois glissants (123 840 transactions, T1 2026). Ce qui change en profondeur, c’est la physionomie des acteurs pas les prix, stables à +0,6 % sur un an.
En Île-de-France, les volumes progressent de 7 % sur douze mois glissants, soit 123 840 transactions enregistrées sur le logement ancien au premier trimestre 2026. Une reprise, certes. Mais Élodie Frémont tempère : « C'est une amélioration de la situation, mais cela demeure à des niveaux encore inhabituellement faibles. » Les prix, eux, affichent une stabilité absolue : +0,6 % sur un an en Île-de-France, +1 % sur Paris, des variations trop faibles pour orienter une décision.
Ce qui change en profondeur, c'est la physionomie des acteurs. Entre 2021 et 2024, les acquéreurs de moins de 40 ans ont reculé de 40 %. Les plus de 70 ans, en revanche, représentent désormais une proportion significative des acquéreurs. La lecture est symétrique du côté des vendeurs : l'âge médian est passé de 54 à 59 ans en cinq ans, la part des retraités vendeurs de 23 à 31 %, et la part des veufs progresse de 3 points.
Ce vieillissement des acteurs du marché n'est pas conjoncturel. Il est le reflet direct de deux tendances structurelles identifiées par l'IEIF : la chute de la natalité, la France enregistrant depuis 2024 plus de décès que de naissances pour la première fois depuis 1945, et l'allongement de la durée de vie qui fait vieillir en masse les générations du baby-boom. La Tendance du marché immobilier Immonot, baromètre bimestriel de référence du notariat français initié par le professeur Bernard Thion, confirme cette lecture dans ses dernières livraisons.
Pour les études et leurs services de négociation, ce déplacement du profil des acteurs change la nature des dossiers. Le client qui vend à 59 ans n'est pas le même que celui qui vendait à 54 ans : il est souvent à un moment de transition de vie, avec des questions patrimoniales, familiales et parfois de vulnérabilité qui dépassent la simple transaction.
Le Grand Paris a besoin de 70 000 nouveaux logements par an. À peine 40 000 sont réalisables dans la prochaine décennie. En 2024, seuls 13 200 logements neufs ont été mis en vente en IDF, le niveau le plus bas depuis 2009 (Livre blanc Horizon 2040, Chambre des Notaires de Paris, mai 2026).
Derrière la stabilité apparente des prix se cache une tension structurelle sur le parc résidentiel. Le Livre blanc « Horizon 2040 » de la Chambre des Notaires de Paris est précis : le Grand Paris a besoin de 70 000 nouveaux logements par an. À peine 40 000 sont réalisables dans la prochaine décennie. En 2024, seuls 13 200 logements neufs ont été mis en vente en Île-de-France, soit le niveau le plus bas depuis 2009.
Cette pénurie s'aggrave d'un paradoxe parisien : près d'un logement sur cinq à Paris est inoccupé, soit 262 000 unités dont 128 000 durablement vacantes. Ce stock correspond à des situations variées (blocages successoraux, inadaptation du bien, arbitrages patrimoniaux) mais il représente autant de dossiers en attente d'un déblocage juridique.
Parallèlement, la composition des ménages se modifie en profondeur. Christian de Kerengal le souligne : la demande de petits logements progresse mécaniquement sous l'effet de la décohabitation et de la multiplication des personnes seules et des familles monoparentales. Résultat : 70 % des constructions neuves franciliennes sont déjà des studios ou des deux-pièces, une tendance que les promoteurs anticipent mais que les politiques locales n'ont pas encore pleinement intégrée.
À ces formats classiques s'ajoutent des formes d'habitat alternatives en pleine expansion : coliving, habitat intergénérationnel, résidences services seniors, habitat participatif. Ces configurations, fondées sur des statuts juridiques variés (baux individuels, conventions d'occupation, statuts coopératifs) représentent aujourd'hui 5 % du parc francilien. Le Livre blanc projette une part de 10 à 15 % d'ici 2040. Chacun de ces montages appelle une ingénierie juridique que les études notariales sont les mieux placées pour structurer : bail à réhabilitation, usufruit locatif social, bail emphytéotique, bail réel solidaire.
« À l’horizon 2040, les notaires auront développé des cadres juridiques innovants pour répondre aux nouveaux formats d’habitat. » Livre blanc « Horizon 2040 », Chambre des Notaires de Paris
Le taux de vacance des bureaux en IDF dépasse 11,4 % avec des pointes à 30 % en première couronne nord. Le rapport offre/demande est passé à 1 pour 4, un niveau inédit, qui dépasse le creux des années 1990 (IEIF, mai 2026).
L'une des données les plus frappantes de la conférence concerne le marché des bureaux franciliens. Stéphanie de l'IEIF l'a formulé sans détour : « On est dans une configuration qui est tout à fait différente. Ce n'est pas une mauvaise passe, c'est la fin d'un modèle. »
Les chiffres donnent la mesure du décrochage. Le taux de vacance des bureaux en Île-de-France dépasse 11,4 %, avec des pointes à 30 % en première couronne nord et à 15 % à La Défense. Le rapport entre l'offre disponible et la demande placée est passé à 1 pour 4, un niveau inédit qui dépasse même le creux des années 1990. Plus de 43 % des surfaces vacantes le sont depuis plus de quatre ans.
L'explication tient à deux dynamiques convergentes. La généralisation du télétravail (deux jours en moyenne par semaine pour les actifs franciliens) a mécaniquement réduit la demande de 15 %. Mais la cause plus profonde, c'est le choc démographique lui-même : la création d'emplois de bureaux, moteur de l'absorption du parc tertiaire depuis les années 1950, ralentit structurellement à partir de 2040 avec la diminution de la population active.
La transformation de bureaux en logements s'impose comme une réponse évidente. Les chiffres confirment la tendance : 184 000 m² reconvertis en 2024, un record. Mais à ce rythme, il faudrait 34 ans pour résorber le stock vacant. Les freins sont bien connus (contraintes architecturales, normes incendie, accessibilité, rentabilité des opérations) et ils sont en grande partie d'ordre juridique et réglementaire.
C'est précisément là que le notaire intervient. Chaque changement de destination d'un actif tertiaire en logement implique une modification de l'usage au regard du règlement de copropriété ou du PLU, une restructuration des droits réels, parfois un redécoupage cadastral. Les études disposant d'une compétence en droit de l'urbanisme et en immobilier d'entreprise ont devant elles un gisement de dossiers complexes à fort contenu juridique.
137 000 entreprises franciliennes emploient au moins un salarié et sont dirigées par une personne de 55 ans ou plus, représentant ~840 000 emplois. Or 60 à 70 % de ces dirigeants n’ont pas engagé la préparation de leur transmission (Livre blanc Horizon 2040, Chambre des Notaires de Paris, mai 2026).
La vague démographique ne déferle pas seulement sur le patrimoine résidentiel. Elle frappe aussi le tissu économique, et là encore, le notaire est au coeur du dispositif.
Le Livre blanc « Horizon 2040 » documente un phénomène massif et peu visible : 137 000 entreprises franciliennes emploient au moins un salarié et sont dirigées par une personne de 55 ans ou plus. Ces entreprises représentent environ 840 000 emplois potentiellement concernés à moyen terme. Or, 60 à 70 % de ces dirigeants n'ont pas encore engagé la préparation de leur transmission, sachant qu'un processus fluide nécessite en général 12 à 18 mois.
Le Livre blanc anticipe un pic historique de transmissions entre 2025 et 2035. Pour les études notariales, ce choc de renouvellement se traduit en actes concrets : donations-partages, pactes d'associés, montages en SCI, fiducies, pactes Dutreil. Ces outils existent. Ce qui fait souvent défaut, c'est l'anticipation : trop de transmissions arrivent en étude dans l'urgence, alors qu'un accompagnement engagé deux ou trois ans plus tôt aurait ouvert un champ de solutions bien plus large.
Les services de négociation notariale sont également en première ligne : lorsqu'une transmission d'entreprise implique des actifs immobiliers (fonds de commerce, locaux professionnels, entrepôts), le négociateur qui maîtrise les enjeux de valorisation et de structuration juridique est un partenaire à part entière du processus, pas un simple estimateur.
Trois repositionnements concrets se dégagent des travaux de la conférence : aller vers le conseil en amont, accompagner la vulnérabilité, maîtriser les marchés locaux dans leur réalité géographique.
Les primo-accédants insolvables du fait de la hausse des taux se tournent vers leurs parents et grands-parents. Les prêts familiaux, les donations, les aides intergénérationnelles deviennent des actes courants, autant d'occasions de rencontrer une famille sur le long terme. Élodie Frémont le constate au quotidien : « De plus en plus de demandes sur la vulnérabilité. "Qu'est-ce qui se passera quand je perdrai la tête ? Où vais-je habiter ? Qui s'occupera de moi ?" » Ces questions ne relèvent pas de la transaction, elles relèvent du conseil. Et le notaire est le seul professionnel du droit qui les reçoit dans un rapport de confiance ancré dans la durée.
Le vieillissement de la population génère une demande croissante de consultations sur la protection juridique des personnes : mandats de protection future, habilitation familiale, sauvegarde de justice. Ces actes, longtemps perçus comme marginaux, deviennent structurels à mesure que la part des plus de 75 ans dans la population augmente. Les études qui les intègrent dans leur offre de conseil élargissent leur périmètre d'intervention bien au-delà de la transaction immobilière.
Christian de Kerengal l'a rappelé : il n'existe pas un marché national, mais des marchés locaux. La demande se concentre sur les métropoles, leurs périphéries bien desservies, les littoraux, et quelques territoires dynamiques comme le bassin franco-genevois. Les études implantées sur ces zones, avec une connaissance fine des dynamiques locales, ont une position stratégique que les acteurs nationaux ne répliquent pas facilement.
La transition démographique n'est pas une menace pour le notariat. Elle est un appel à élargir le périmètre d'intervention : du conseil patrimonial anticipé à l'ingénierie des nouvelles formes d'habitat, de la transmission d'entreprises à l'accompagnement des personnes vulnérables. Les études qui l'ont compris en 2026 seront celles dont le rôle sera indiscutable en 2040.
“Les études qui attendent que le dossier arrive sur le bureau passent à côté du sujet. Le choc démographique, c’est une invitation à changer de temporalité : entrer en relation avec le client deux ans avant la décision, pas deux semaines. Celles qui l’ont compris en 2026 auront un portefeuille mandats très différent en 2030.” Nathalie Duny, directrice de la communication de Notariat Services
