Toute annonce immobilière publiée sur un portail par un professionnel doit obligatoirement mentionner le prix de vente, la surface habitable ou loi Carrez selon le type de bien, la classe énergie DPE et l'étiquette climatique GES, ainsi que, pour les biens en copropriété, le nombre de lots, les charges annuelles courantes et l'existence éventuelle de procédures judiciaires. Ces obligations découlent principalement de la loi ALUR du 24 mars 2014 et de ses textes d'application.
Ces obligations ne sont pas nées du hasard. Avant la loi ALUR, les annonces publiées par des professionnels étaient peu encadrées : les prix s'affichaient sans précision sur les frais, le diagnostic énergétique était absent, les charges de copropriété restaient ignorées. La réforme a imposé une transparence minimale destinée à protéger les acquéreurs. Pour les notaires, dont la mission est précisément de garantir la sécurité juridique des transactions, le respect de ces obligations est la conséquence naturelle du rôle. Une annonce non conforme d'un office notarial est une incohérence structurelle, pas seulement une infraction administrative.
La loi ALUR de 2014 et ses textes d'application s'imposent à tous les professionnels de la transaction immobilière, notaires compris. Le contrôle appartient à la DGCCRF : un manquement peut être signalé à la chambre des notaires et déclencher une procédure disciplinaire.
Les obligations présentées dans cet article sont celles généralement applicables aux professionnels de la transaction immobilière. Elles doivent être appréciées au cas par cas selon la nature de l'opération et le cadre juridique spécifique de l'intervention notariale.
La loi ALUR (loi n°2014-366 du 24 mars 2014) est le texte fondateur en matière d'information obligatoire dans les annonces immobilières professionnelles. Elle a été progressivement complétée et précisée par plusieurs textes réglementaires.
L'arrêté du 10 janvier 2017 régit les règles d'affichage des honoraires pour les professionnels de l'immobilier. Les obligations d'information spécifiques aux biens en copropriété découlent de la loi ALUR et de ses textes d'application. La réforme du DPE, entrée en vigueur le 1er juillet 2021, a refondu les règles d'affichage de la performance énergétique dans les annonces.
Ces textes s'appliquent aux professionnels qui participent à des opérations de vente immobilière pour le compte d'autrui. Les notaires ne relèvent pas de la loi Hoguet dans les mêmes conditions que les agents immobiliers, mais les obligations d'information issues de la loi ALUR leur sont applicables par assimilation fonctionnelle aux professionnels de la transaction immobilière, dès lors qu'ils concourent à la commercialisation d'un bien. Les offices qui proposent des biens à la vente, qu'ils agissent comme mandataires, qu'ils gèrent des biens issus de successions ou qu'ils organisent des licitations, entrent dans ce périmètre.
Le contrôle du respect de ces obligations est assuré par la DGCCRF (Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes), dotée d'un droit d'injonction et de sanction administrative. Pour un notaire, un manquement constaté est susceptible d'être signalé à la chambre des notaires dont il dépend.
Trois mentions sont exigées dans toute annonce professionnelle, quel que soit le bien : le prix de vente TTC, la nature et la localisation, la surface habitable ou loi Carrez. Sans elles, l'annonce est juridiquement incomplète et commercialement inefficace.
Quelle que soit la nature juridique du bien proposé à la vente par un professionnel sur un portail immobilier, il doit comporter un socle commun d'informations.
Le prix de vente est la mention fondamentale. Il doit être affiché toutes taxes comprises. Si l'office perçoit des honoraires de négociation (cas d'un mandat avec rémunération), leur montant ou leur taux, ainsi que la partie qui en est redevable (vendeur ou acquéreur), doivent figurer distinctement. Le prix net vendeur doit être identifiable. Si la vente s'effectue sans honoraires de négociation, la mention "prix net vendeur" ou "sans honoraires d'agence" permet d'éviter toute ambiguïté.
La nature et la localisation du bien doivent être indiquées : type de bien (maison, appartement, terrain constructible, local...) et commune de situation au minimum.
La surface du bien est obligatoire dans toute annonce. Pour une maison individuelle, c'est la surface habitable (au sens de la loi Boutin, soit la surface de plancher construite après déduction des éléments techniques) qui s'applique. Pour un appartement en copropriété, la surface loi Carrez remplace cette mention (voir section 3).
Ces trois éléments constituent le socle de base. Sans eux, une annonce est en principe juridiquement incomplète et commercialement inefficace : un acquéreur qui ne trouve pas le prix ou la surface dans la fiche passe à la suivante avant même d'avoir contacté l'office.
Pour tout appartement en copropriété, quatre mentions s'ajoutent au socle de base : surface loi Carrez, nombre de lots, quote-part des charges annuelles et existence de procédures judiciaires. Chaque omission est une non-conformité légale et un signal négatif pour l'acquéreur.
Les biens en copropriété font l'objet d'obligations renforcées depuis le décret du 28 septembre 2016. Quatre éléments supplémentaires sont en principe requis dans toute annonce portant sur un lot en copropriété.
La surface loi Carrez remplace la surface habitable. Elle correspond à la superficie des planchers des locaux clos et couverts, déduction faite des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches, gaines, embrasures et parties dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 mètre. Son absence dans une annonce portant sur un appartement est susceptible d'entraîner des sanctions. Pour les caves, garages et lots inférieurs à 8 m², la surface Carrez n'est pas obligatoire.
Le nombre de lots dans la copropriété doit être mentionné. Pour les petites copropriétés, cette information paraît anodine : elle est pourtant obligatoire et renseigne l'acquéreur sur la taille de la structure collective dans laquelle il entre.
La quote-part des charges courantes (budget prévisionnel annuel) correspondant au lot doit figurer dans l'annonce. Elle permet à l'acquéreur d'évaluer le coût réel de détention du bien au-delà du prix d'acquisition, et d'anticiper sa capacité de financement réelle.
L'existence de procédures judiciaires en cours doit être signalée. Il s'agit des procédures d'administration provisoire ou de sauvegarde visant la copropriété au titre des articles 29-1A et 29-1 de la loi du 10 juillet 1965. Cette mention protège l'acquéreur contre l'entrée dans une copropriété en difficulté financière ou structurelle, et protège l'office contre une mise en cause ultérieure pour défaut d'information.
Depuis juillet 2021, deux étiquettes sont obligatoires dans toute annonce sur un bien à usage d'habitation : classe énergie et classe GES. Les logements F ou G portent en plus la mention "consommation énergétique excessive". Un DPE antérieur à 2018 est périmé : le diffuser équivaut à une annonce sans DPE.
La réforme du DPE, entrée en vigueur le 1er juillet 2021, a profondément modifié les règles d'affichage dans les annonces immobilières. Deux étiquettes sont désormais obligatoires dans toute annonce portant sur un bien à usage d'habitation.
La classe énergie (lettre de A à G, de "très performant" à "extrêmement consommateur d'énergie") mesure la consommation d'énergie primaire du logement, exprimée en kWh/m²/an. Elle doit apparaître sous forme d'étiquette colorée standardisée, conforme au modèle réglementaire.
La classe climatique GES (lettre de A à G) mesure les émissions de gaz à effet de serre du logement, exprimées en kg éq. CO₂/m²/an. Elle s'affiche séparément, sous la même forme d'étiquette. Les deux mentions sont indissociables : l'absence de l'une d'elles constitue une annonce incomplète.
Depuis le 1er avril 2023, les logements classés F ou G doivent porter la mention "logement à consommation énergétique excessive", dans les conditions prévues par la réglementation applicable aux supports de diffusion. Cette mention, issue de la loi Climat et Résilience du 22 août 2021, s'impose dans l'annonce dès la première publication, sous réserve que le portail utilisé permette son affichage conforme.
Un point de vigilance important pour les offices notariaux : les DPE réalisés selon l'ancienne méthode (avant le 1er juillet 2021) ont des dates de validité limitées, selon les règles transitoires définies par la réglementation. À titre indicatif, un DPE réalisé avant le 1er janvier 2018 n'est plus valide depuis le 1er janvier 2023, et un DPE réalisé entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 n'est plus valide depuis le 1er janvier 2025. Diffuser une annonce avec un DPE périmé expose l'office aux mêmes risques qu'une annonce sans DPE. Sur les biens issus de successions, dont les diagnostics n'ont parfois pas été renouvelés depuis plusieurs années, ce point mérite une vérification systématique avant toute publication.
Les terrains nus et les locaux à usage strictement professionnel ne sont généralement pas soumis à l'obligation de DPE. Pour les biens mixtes (habitation et commerce), l'obligation porte sur la partie à usage d'habitation. Pour les logements neufs soumis à la RE2020, des règles d'affichage spécifiques s'appliquent : elles ne sont pas traitées dans cet article, qui porte sur les biens existants.
Pour aller plus loin : Les portails immobiliers incontournables pour les notaires : comment choisir et quand les utiliser
Si l'office perçoit des honoraires de négociation, les règles d'affichage sont les mêmes que pour un agent immobilier : montant, partie redevable, prix net vendeur distinct. Sans honoraires de négociation (successions, licitations), seule la mention "frais d'acte à la charge de l'acquéreur" est recommandée.
C'est la mention où le régime notarial se distingue le plus clairement de celui des agents immobiliers, et où la confusion est la plus fréquente.
Un agent immobilier est soumis à l'arrêté du 10 janvier 2017 : il doit afficher ses honoraires en pourcentage du prix de vente, préciser s'ils sont à la charge du vendeur ou de l'acquéreur, et indiquer le prix net vendeur séparément du montant des honoraires. Cette obligation concerne tous les mandataires rémunérés à la commission.
Pour un office notarial, deux situations se distinguent.
Si l'office exerce une activité de négociation immobilière avec rémunération (mandat de vente donnant lieu au versement d'honoraires de négociation, distincts des émoluments réglementés perçus au titre de l'acte), les mêmes obligations d'affichage s'appliquent qu'aux agents immobiliers : montant ou taux des honoraires, partie redevable, prix net vendeur distinct.
Si l'office diffuse des biens issus d'une succession, d'une licitation ou d'une vente judiciaire sans percevoir d'honoraires de négociation au sens de la loi Hoguet, le régime diffère. Le prix affiché est le prix de vente, et les frais d'acte notariaux (émoluments réglementés + droits d'enregistrement) sont à la charge de l'acquéreur selon les règles habituelles. Il n'existe pas d'obligation légale de chiffrer ces frais dans l'annonce elle-même. La pratique recommandée est néanmoins d'indiquer "frais d'acte à la charge de l'acquéreur" pour éviter toute interrogation de l'acquéreur sur le prix total de l'opération.
Cette distinction est structurante : un office qui confond les deux régimes risque soit d'omettre une mention obligatoire (s'il exerce une activité de négociation sans l'afficher), soit d'alourdir inutilement ses annonces avec des mentions non requises. Les ventes judiciaires et licitations font l'objet de contraintes procédurales supplémentaires détaillées ailleurs dans ce cluster.
Un notaire qui publie des annonces non conformes s'expose à une injonction de la DGCCRF, à des amendes administratives, à une réclamation de l'acquéreur pouvant conduire à l'annulation de la promesse, et à un signalement à la chambre des notaires. La non-conformité n'est pas un risque gérable : c'est un risque mal évalué.
La DGCCRF contrôle régulièrement la conformité des annonces publiées par les professionnels de l'immobilier, y compris sur les portails en ligne. Les manquements constatés donnent lieu à plusieurs types d'action.
Une injonction de mise en conformité sous délai impose la correction des annonces non conformes. Elle est parfois assortie d'une mesure de publication de la décision.
Des amendes administratives sont prononcées pour non-respect des obligations d'information issues du Code de la consommation. Leur montant varie selon la nature du manquement et la qualité du professionnel.
Pour un notaire, deux risques supplémentaires s'ajoutent aux sanctions de droit commun.
Une réclamation d'acquéreur est possible : un acheteur qui invoque le défaut d'information est fondé à demander l'annulation de la promesse de vente ou des dommages-intérêts, en particulier lorsque l'information manquante (surface Carrez erronée, DPE absent, procédure de copropriété non signalée) a influé sur sa décision d'achat.
Un signalement à la chambre des notaires peut être initié par la DGCCRF ou directement par un acquéreur lésé. Le respect des obligations légales d'information fait partie des devoirs déontologiques du notaire. Un office qui diffuse des annonces systématiquement non conformes s'expose à une procédure disciplinaire.
La non-conformité n'est pas une option de gestion du risque : c'est un risque mal évalué. Une annonce non conforme n'est pas seulement un risque juridique. C'est aussi une annonce moins performante : incomplète, elle génère moins de contacts qualifiés et signale à l'acquéreur que l'information n'est pas fiable.
Quatre manquements reviennent systématiquement : mention "consommation excessive" absente pour les logements F ou G, DPE périmé sur les biens de succession, confusion prix TTC et prix net vendeur, charges de copropriété omises. Chacun est évitable avec une checklist de saisie.
Les manquements constatés dans les annonces publiées par des offices notariaux se concentrent sur quatre points récurrents.
Oublier la mention "logement à consommation énergétique excessive" pour les biens classés F ou G. Obligatoire depuis le 1er avril 2023, cette mention est souvent absente parce que les interfaces de saisie sur les portails ne la signalent pas toujours automatiquement. Elle doit être ajoutée manuellement si le portail ne la génère pas à partir de la classe DPE.
Diffuser un DPE périmé. Les biens issus de successions ou de portefeuilles anciens ont souvent des diagnostics réalisés avant 2018, plus valides depuis le 1er janvier 2023. Un DPE périmé équivaut à une annonce sans DPE au regard des obligations légales.
Confondre prix net vendeur et prix TTC honoraires inclus. Sur les biens vendus avec honoraires de négociation, les deux montants doivent être distincts. Afficher un prix global sans décomposition est une non-conformité, même si le prix total est correct.
Omettre les charges de copropriété dans les annonces portant sur des appartements. Cette information est perçue comme secondaire lors de la saisie, alors qu'elle est légalement obligatoire et utile à l'acquéreur pour évaluer son budget réel.
Ce tableau liste l'ensemble des mentions légales exigées par nature de bien et par texte de référence. Une annonce conforme coche toutes les lignes applicables à son type de bien avant publication.
Huit points à contrôler systématiquement avant chaque mise en ligne. Une annonce qui coche toutes les cases est une annonce conforme, complète et plus performante en taux de contact.
Avant de mettre en ligne toute annonce immobilière, vérifier chaque point :
Une annonce qui coche toutes ces cases est une annonce conforme. C'est aussi une annonce complète, et une annonce complète est une annonce qui convertit mieux.
Une annonce conforme n'est pas seulement légale : elle dit à l'acquéreur que l'information est complète et vérifiée. Pour un office notarial, c'est le prolongement naturel du rôle d'officier public. La conformité réduit l'exposition juridique et améliore le taux de contact.
Une annonce immobilière conforme n'est pas seulement une annonce légale. C'est une annonce qui dit à l'acquéreur : "les informations dont vous avez besoin pour décider sont ici, complètes et vérifiées." Pour un office notarial, c'est le prolongement naturel du rôle d'officier public : garantir la fiabilité de l'information à chaque étape de la transaction, y compris avant qu'elle ne commence.
Les offices qui systématisent la vérification des mentions obligatoires avant chaque publication réduisent leur exposition juridique et renforcent la qualité perçue de leurs annonces. Sur les portails, une fiche complète et conforme génère plus de contacts qualifiés qu'une fiche approximative dont l'acquéreur doit combler lui-même les lacunes.
Dans le notariat, la conformité n'est pas une contrainte. C'est une promesse.
Cet article présente une synthèse des obligations généralement applicables à la date de publication. Il ne se substitue pas à une analyse juridique adaptée à chaque situation. Les règles applicables pouvant évoluer et varier selon la nature exacte de l'opération et le statut de l'intervenant, une vérification auprès d'un juriste ou des instances notariales compétentes est recommandée pour toute situation spécifique.
