Premier site immobilier notarial de France, immonot.com s'impose comme un observatoire privilégié pour suivre la tendance du marché. Fort de son réseau national d'études notariales et d'une expertise unique, Notariat Services publie tous les deux mois une analyse du marché immobilier issue d'une enquête réalisée auprès de correspondants répartis sur tout le territoire.
Ce mois-ci, l'analyse du professeur Bernard Thion met en lumière un recul temporaire de l'activité après la séquence soutenue de la rentrée : en cette fin d'année, les acquéreurs s'accordent une forme de répit, en attendant que la visibilité budgétaire et financière galvanise de nouveaux projets. L'adoption du budget 2026 et la stabilisation des taux d'intérêts devraient en effet redonner des perspectives aux ménages, mais, à court terme, les notaires de la Tendance Immonot anticipent un volume de transactions au régime provisoirement allégé.
Activité : un appétit en retrait
Cette nouvelle tendance vient contredire la reprise observée à l'automne et apparaît davantage comme une phase de compensation après les acquisitions concentrées sur la période de rentrée.
Depuis le printemps, la tendance générale reste orientée à la baisse de l'activité dans une grande majorité de régions, et ce mouvement devrait se prolonger jusqu'à la fin de l'année. La stagnation actuelle s'explique principalement par la réticence persistante à la fois des acquéreurs et des vendeurs, freinés par un blocage budgétaire intérieur et un climat géopolitique instable. Sur le terrain, la perception est claire : comme l'exprime Audrey MATHE, correspondante en Vendée, " le marché se maintient mais devient poussif ", formule qui résume bien le ressenti des études.
Le nombre d'attentistes ne cesse d'augmenter : il est passé de 30% fin août à 44% début novembre, avant une légère décrue anticipée à 38% à la fin décembre. Parallèlement, la part des pessimistes progresse nettement, de 43% à 57%, traduisant un moral plus fragile face aux incertitudes économiques et politiques. Ces intentions restent cependant très volatiles, les acquéreurs potentiels conservant la possibilité d'avancer ou de retarder leur décision jusqu'au dernier moment, au gré des événements politico-économiques. Cette flexibilité s'explique par l'importance de l'épargne financière mobilisable en France, qui agit comme un amortisseur et un facteur de retour rapide des tendances.
Cette épargne s'élève aujourd'hui à 6 430 milliards d'euros pour l'ensemble de la population, soit près de deux fois la dette publique, avec 60% des montants placés en livrets réglementés et en assurances-vie. Avec un taux d'épargne frôlant les 20%, la France se situe parmi les pays européens les plus épargnants, ce qui explique la rapidité des changements de tendances observés graphiquement. Cette disponibilité financière contribue également à la capacité de la France à continuer d'emprunter sur les marchés malgré une situation dégradée de ses comptes publics.
Dans ce contexte, l'augmentation des taux de crédit devient un handicap pour les acquéreurs véritables souhaitant monter en gamme. Ceux qui ont acheté entre fin 2016 et 2022 à des taux compris entre 1% et 1,5% se retrouvent dans une situation délicate : bien qu'ils enregistrent une plus-value d'environ 25%, ils perdent le bénéfice de mensualités très faibles et doivent se projeter sur un nouveau financement à 3% ou 3,5%.
Prix ??: vers un niveau plancher
Selon la Fédération Française des Banques, la production de crédits à l'habitat atteint 12,8 milliards d'euros en septembre, contre 6,9 ??milliards en février, soit quasiment un doublement en quelques mois. Cette dynamique du crédit devrait théoriquement exercer une pression haussière sur les prix, d'autant plus que l'accès au financement s'est amélioré pour les primo-accédants et les ménages les moins aisés. Ces derniers représentent désormais 53,1% des emprunteurs, ce qui traduit un retour plus marqué des profils modestes dans les projets d'accession à la propriété. Après une très légère hausse des prix de 1,1% au premier trimestre, les valeurs semblent aujourd'hui revenus à leur niveau initial, et les micro-variations mensuelles laissent penser que le marché se situe à proximité d'un niveau plancher.
Les prévisions demeurent cependant assez pessimistes, en particulier sur le segment du logement. S'agissant des habitations, 58% des correspondants anticipent la poursuite de la baisse des prix, 40% misent sur une stabilité, et seulement 2% envisagent une hausse. Pour les terrains, les proportions restent très proches de l'enquête précédente, avec 51% qui présentent une baisse et 49% qui tablent sur la stabilité, traduisant une forme d'équilibre fragile. En revanche, le segment des commerces apparaît nettement plus exposé à l'instabilité politique : 69% des correspondants anticipent une baisse des prix et 31% seulement envisagent une stabilité, ce qui pèse sur les arbitrages des investisseurs et des porteurs de projets tertiaires.
Le conseil des notaires et les perspectives économiques
Dans ce contexte de marché plus incertain, la stratégie majoritaire des notaires et négociateurs reste la prudence, en particulier dans l'enchaînement des opérations de vente et d'achat. La position de vendre un bien avant de racheter demeure largement dominante. Cette approche prudente se justifie facilement dans un environnement de faible évolution des prix et de perspectives peu porteuses. Toutefois, certains professionnels considèrent que le marché a déjà touché son prix plancher, ce qui les conduit à recommander, dans certains dossiers, d'acheter avant de vendre. Pour les logements, la part des partisans de cette stratégie progresse de 4% à 11% pour cette fin d'année, ce qui constitue un signal encourageant pour l'année à venir.
Sur le front macro-économique, les perspectives restent peu modifiées. L'augmentation des droits de douane annoncée par Donald Trump et les compressions budgétaires décidées par le gouvernement français ne peuvent qu'entretenir un ralentissement économique préjudiciable à l'investissement immobilier. Dans ces conditions, un redémarrage rapide à la hausse des prix immobiliers semble peu probable, ce qui renforce la pertinence d'une approche prudente dans les recommandations aux ménages. C'est pourquoi 90% des correspondants préconisent, pour les logements, la vente d'un bien avant le rachat d'un autre, une proportion quasiment identique à celle de l'enquête précédente. Les avis sont en revanche plus partagés sur les terrains constructibles, soit parce que les perspectives économiques s'y inscrivent sur un horizon plus long, soit parce que le contexte législatif évolue plus rapidement.
Depuis avril, une loi sur la simplification du droit de l'urbanisme et du logement est en préparation à l'Assemblée nationale, avec pour objectif de faciliter la construction de logements neufs et de fluidifier certains blocages réglementaires. Dans ce cadre, les conseils relatifs aux terrains se répartissent de la manière suivante : 66% recommandent la vente d'un bien avant l'achat, 24% préconisent l'option inverse, et 10% invitent à l'attente, dans une logique d'observation. Grâce à la rapidité du nouveau changement gouvernemental, il reste peu probable que le marché immobilier influe significativement à court terme, même si ces évolutions devront être intégrées progressivement dans les argumentaires des études.
Le marché n'est pas à l'arrêt, mais il est en observation. Pour vos clients vendeurs, le message est clair : la fenêtre de tir actuelle nécessite du réalisme sur les prix, car un réajustement à la hausse à court terme est peu probable.
Retrouvez l'intégralité des chiffres dans l'infographie jointe à cette analyse.
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