L'optimisme du printemps (janvier-mars 2025) — Avec des taux de crédit immobilier négociables à partir de 3% sur 15 ans et une amélioration conjointe du pouvoir d'achat immobilier grâce à une baisse des prix, le marché respire enfin. Les notaires participant aux enquêtes Immonot enregistrent une accélération remarquable de l'activité : +29% en février, puis +44% en avril. Pour la première fois depuis des trimestres, les notaires du panel entrevoient un véritable redressement.
Cette dynamique s'inscrit dans un contexte où les acquéreurs, dotés d'une épargne exceptionnellement élevée (6 430 milliards d'euros pour l'ensemble de la population française), retrouvent progressivement confiance. Le taux d'épargne français frise les 20%, l'un des plus élevés d'Europe.
La pause estivale (juillet 2025) — En juillet, le marché marque une pause qui surprend les observateurs. Les pessimistes passent de 15,8% à 43,8% des notaires, tandis que les optimistes dégringolent de 34,2% à 3,1%. Volumes de ventes en baisse, prix de vente moyens en baisse malgré la baisse des taux immobiliers, délais de vente allongés : le tableau s’assombrit. Les propriétaires, autrefois en position de force, adoptent un comportement attentiste.
La reprise automnale et le tassement de fin d'année (septembre-décembre 2025) — Thomas Lacourt, notaire à Quimper, décrit : « Les trois dernières semaines d’août ont été folles en nombres de promesses de vente ». Comme si les acquéreurs avaient attendu le dernier moment avant la rentrée pour se décider. La proportion d'optimistes remonte de 3% à 23%, tandis que celle des attentistes diminue de 53% à 33%.
Mais cette reprise s'essouffle en décembre. Le blocage budgétaire intérieur et l'instabilité géopolitique pèsent à nouveau sur les intentions d'achat.
Après avoir perdu 2,1% en 2024, les prix des logements anciens ont très peu bougé en 2025. Le premier trimestre enregistre une légère augmentation de +1,1%, le second trimestre une baisse de -0,6%. Pour l'ensemble de l'année, l'évolution reste quasi-nulle.
Cette stabilité historique répond à une dynamique spécifique : dans un contexte de reprise timide, seuls les acquéreurs dotés d'une capacité d'emprunt suffisante peuvent négocier, tandis que les vendeurs doivent adapter leurs prétentions.
La proportion de notaires prévoyant une baisse des prix fluctue au cours de l'année : de 50% en janvier à 34% en février, 30% en mars, 46% en juillet, pour revenir à environ 50-58% en septembre-décembre. Cette volatilité reflète l'incertitude persistante du marché.
Face à cette réalité, les notaires ont formulé un conseil consensuel et pragmatique qui s'est renforcé tout au long de l'année : préférer la vente d'un bien immobilier avant le rachat d'un autre. Ce dernier repose sur une logique de sécurisation des parcours résidentiels :
⁃ Pour le logement : 87% à 94% des notaires recommandent cette stratégie, en raison des risques de double financement et de baisse de prix imprévisible.
⁃ Pour les terrains constructibles : les avis sont plus partagés (45-67% pour la vente prioritaire, 24-41% pour l'achat prioritaire), en raison d'un horizon de concrétisation plus éloigné et de l'évolution du contexte législatif.
Trois facteurs ont dominé l'année 2025 et expliquent les changements rapides de tendance observés graphiquement :
1. L'impact Trump et les craintes inflationnistes — L'arrivée de Donald Trump à la présidence des États-Unis a nourri les craintes des économistes français quant à une augmentation de l'inflation et, à plus long terme, des taux d'intérêt. Cet événement politique a pesé sur le moral des notaires et alimenté l'attentisme dès janvier 2025. En réalité, fin juin 2025, l'inflation demeure rassurante en France.
2. La stabilisation des taux de crédit — Les taux de crédit immobilier, qui avaient dégringolé pour atteindre 3% en début d'année, se stabilisent à cet horizon. L'OAT à 10 ans (référence des taux longs) reste stable autour de 3,20% durant les six derniers mois de l'année. Cette stabilité est positive, mais elle ne suffit pas à relancer l'achat.
3. L'épargne exceptionnelle des Français : un stabilisateur volant — Un élément clé de la volatilité du marché 2025 réside dans l'importance de l'épargne rapidement mobilisable en France. Avec 6 430 milliards d'euros d'épargne et un taux d'épargne frisant les 20%, les ménages français conservent une flexibilité remarquable pour avancer ou reporter leur décision d'achat.
Les acquéreurs potentiels peuvent attendre un signal favorable (politique, économique, ou simplement saisonnier) pour passer à l'acte.
Le marché immobilier français de l’année 2025 a stabilisé ses fondamentaux (prix quasi-stable, taux maîtrisés, crédit plus accessible), mais il demeure en manque de catalyseur pour redémarrer vraiment.
François-Xavier DUNY, Président du Groupe Notariat Services, résume ainsi le contexte : « Le marché immobilier vit une période complexe, mais les notaires restent la clé de voûte du secteur. Leur expertise permet d'accompagner efficacement acheteurs et vendeurs, tout en anticipant les évolutions du marché. »
Les notaires du panel Immonot voient plusieurs raisons d'espérer pour 2026 :
⁃ L'adoption du budget 2026 et la clarification des perspectives économiques pourraient rassurer les acquéreurs hésitants.
⁃ La préparation d'une loi sur la simplification du droit de l'urbanisme et du logement ouvre des opportunités pour les détenteurs de terrains et pourrait relancer la construction.
⁃ Certains notaires anticipent que le marché a atteint son prix plancher, justifiant une inflexion des stratégies d'achat (la part des partisans de l'achat avant la vente remonte de 4% à 11% en fin d'année, bon présage pour l'an prochain).
Cette analyse révèle une vérité : le marché immobilier ne manque pas de moyens financiers, mais plutôt de certitudes économiques et politiques. Les acheteurs ont l'épargne, les banques prêtent davantage, les prix ne s'envolent pas, mais les intentions d'achat restent frileuses.
Cette vigilance prudente pourrait bien se révéler une bonne stratégie. Comme l'ont conseillé 80-94% des notaires tout au long de 2025 : profiter des opportunités actuelles de stabilité pour sécuriser ses transactions, en vendant avant d'acheter, et en laissant de côté la spéculation sur l’avenir.
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