Utilisées avec transparence, elles constituent un outil de valorisation efficace pour les études notariales.
Lorsqu'un acquéreur consulte une annonce immobilière, il ne se contente pas d'observer un bien : il tente surtout de se projeter dans un futur lieu de vie. Or cette projection n'est pas toujours évidente.
Comme l'illustrent les données de consultation des portails immobiliers, les photographies constituent la première visite virtuelle d'un bien. Mais une photo réaliste d'un intérieur daté ou d'un logement vide ne suffit pas toujours à révéler ce que le bien peut devenir.
Selon une enquête Nodalview, plus de 80 % des acquéreurs déclarent avoir besoin de se projeter dans un bien pour envisager une visite physique. Cette projection passe en grande partie par les images.
Plusieurs configurations récurrentes rendent la projection particulièrement difficile :
Technique consistant à générer des projections d'aménagement ou de rénovation à partir des photographies d'un bien immobilier, afin d'aider les acquéreurs à se projeter dans le logement.
Ces simulations peuvent représenter : l'ajout de mobilier dans une pièce vide, la modernisation d'une cuisine ou d'une salle de bains, un changement de revêtement ou de couleurs, une nouvelle organisation de l'espace ou la valorisation des extérieurs.
L'objectif n'est pas de modifier la réalité du bien, mais de montrer ce qu'il pourrait devenir.
Les technologies de visualisation permettent aujourd'hui de générer plusieurs types de projections à partir d'une photographie. Ces représentations ne remplacent pas les photographies réelles mais complètent la présentation du bien en illustrant ses possibilités d'évolution.
Adapté aux logements vides ou sous-meublés, le meublement virtuel consiste à ajouter du mobilier dans une pièce à partir de sa photographie. Il permet de matérialiser les volumes et de donner vie à des espaces qui paraissent froids ou difficiles à s'approprier.
Cas d'usage typique : salon vide, chambre sans lit, séjour sans canapé. L'ajout virtuel de mobilier cohérent aide l'acquéreur à comprendre l'organisation possible de la pièce.
À partir d'une photo existante, il est possible de modifier les couleurs des murs, les matériaux des sols (carrelage, parquet, béton ciré) ou l'ambiance générale d'une pièce. Cette projection est particulièrement efficace pour les biens dont la décoration constitue un frein psychologique à la visite.
Exemples de transformations : remplacement d'un carrelage daté par un parquet, peinture des murs d'une teinte neutre, changement de plande travail en cuisine.
Pour les biens nécessitant des travaux, la simulation de rénovation permet d'illustrer le résultat d'une transformation : nouvelle cuisine, salle de bains modernisée, ouverture de l'espace par suppression d'une cloison. Elle aide les acquéreurs à visualiser concrètement l'investissement travaux et son résultat potentiel.
Cette projection est particulièrement valorisante pour les logements anciens dont le potentiel est difficile à percevoir à partir des photographies existantes.
Les jardins mal entretenus, les terrasses vides ou les façades fatiguées peuvent être valorisés par simulation : ajout de végétation, terrasse meublée, ravalement illustré. Cette projection est particulièrement efficace pour les maisons individuelles dont l'extérieur constitue un facteur d'intérêt majeur.
Elle peut également s'appliquer aux parties communes de copropriété : entrées, paliers, abords immédiats de l'immeuble.
Certaines technologies permettent également d'améliorer des photos techniquement imparfaites : correction de luminosité, suppression d'éléments gênants (voiture garée devant la façade, poubelles, câbles visibles), amélioration du ciel (remplacement d'un ciel couvert par un ciel lumineux).
Ces corrections restent dans le cadre de la retouche admise, à condition de ne pas altérer la réalité structurelle du bien.
Les données sectorielles confirment le rôle central des images dans la consultation en ligne. Selon le baromètre SeLoger 2024 :
Dans ce contexte, les simulations visuelles apportent un complément utile lorsque les photographies seules ne permettent pas de révéler le potentiel du bien.
“Dans la consultation d’une annonce immobilière, l’image joue aujourd’hui un rôle déterminant. Lorsqu’un bien nécessite des travaux ou présente un aménagement daté, les acquéreurs ont parfois du mal à en percevoir le potentiel. Les projections d’aménagement permettent justement d’illustrer ce que le logement pourrait devenir et facilitent cette projection indispensable dans la décision de visite.” Nathalie Duny, Directrice de la communication de Notariat Services
Formats acceptés : JPG et PNG. La photo doit être de bonne résolution (idéalement ≥ 1 000 px de large). L'interface accepte directement les images issues du dossier bien dans Immonot Pro Premium.
Meublement virtuel, redécoration, simulation de rénovation, valorisation extérieure ou amélioration photographique. Il est possible de tester plusieurs options sur la même image.
Sélectionner un style d'aménagement (moderne, classique, épuré, chaleureux). La projection est générée automatiquement en quelques secondes. Les visuels produits sont téléchargeables et peuvent être intégrés directement dans l'annonce.
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Dans certaines situations, la difficulté à vendre un bien ne tient pas à ses caractéristiques objectives, mais à la capacité des acquéreurs à en percevoir le potentiel. Les simulations visuelles peuvent alors jouer un rôle d'aide décisive à la projection.
Un salon vide peut sembler plus petit qu'il ne l'est réellement. L'ajout virtuel d'un canapé, d'une table basse et d'un tapis permet de mieux comprendre les volumes et l'organisation de la pièce. Résultat observé: les acquéreurs comprennent mieux l'usage et la taille réelle de l'espace, ce qui réduit les hésitations avant la visite physique.
Une cuisine ancienne peut détourner l'attention des acquéreurs du potentiel réel du logement. Une projection de rénovation permet d'illustrer ce que pourrait devenir la pièce après modernisation : nouveau plan de travail, équipements intégrés, carrelage contemporain. L'acquéreur perçoit l'investissement nécessaire et son résultat potentiel.
Pour les logements à rénover, les acquéreurs doivent souvent imaginer plusieurs transformations simultanément. Une projection d'aménagement permet de rendre ces possibilités plus concrètes et de lever le frein psychologique lié à l'ampleur apparente des travaux.
L'entrée d'un immeuble, un palier vieilli ou des parties communes sombres peuvent créer une première impression négative, même si le logement en lui-même est en excellent état. Une projection illustrant une peinture fraîche, un éclairage amélioré ou l'ajout de végétaux dans le hall permet de nuancer cette impression et de recentrer l'attention sur le bien lui-même.
Comme toute représentation visuelle d'un bien immobilier, les projections d'aménagement doivent respecter un principe de transparence, conformément aux obligations du Code de la consommation relatives aux pratiques commerciales trompeuses (article L121-2).
Les images générées ne doivent pas être présentées comme l'état réel du logement. Elles doivent être clairement identifiées comme des projections ou des simulations. Pour les études notariales, cette exigence de transparence s'inscrit naturellement dans le cadre déontologique de la profession.
Dans un environnement immobilier largement digitalisé, la capacité d'un acquéreur à se projeter dans un logement joue un rôle déterminant dans la décision de visite.
Le home staging virtuel ne remplace pas la réalité du bien. Il en révèle simplement le potentiel et permet d'illustrer les possibilités d'évolution du logement. Utilisées avec transparence et clairement identifiées comme projections, ces visualisations constituent aujourd'hui un complément pertinent aux photographies traditionnelles pour les études notariales.
→ Pour aller plus loin, consultez notre Guide complet de la rédaction d'annonces immobilières notariales
