• Le DPE influence le prix de vente, la marge de négociation et les délais de transaction avec des écarts pouvant dépasser 15% entre un bien performant et une passoire thermique
• Les logements classés F ou G subissent une décote moyenne d'environ 10 à 15% accompagnée d'une marge de négociation plus élevée
• Un bien classé de A à C bénéficie d'une prime verte : il se vend plus vite et plus cher, avec des sur-cotes pouvant atteindre 16 à 17% par rapport à un bien classé D
• Les notaires et négociateurs peuvent transformer le DPE en levier d'argumentation, en chiffrant les travaux, en anticipant les interdictions de localisation des passoires thermiques et en s'appuyant sur des données de marché récentes pour justifier leurs recommandations
Longtemps perçu comme une formalité, le Diagnostic de Performance Énergétique est un indicateur structurant de la valeur verte d'un logement, désormais intégré dans les analyses de prix des observatoires, plateformes immobilières et études notariales. Les écarts de prix entre un bien classé de A à C et une passoire thermique (F ou G) atteignent des niveaux record, jusqu'à près de 30% dans certains contextes.
Les études récentes montrent que les logements classés F ou G subissent une décote moyenne de l'ordre de 10 à 15% par rapport à un bien équivalent classé D, avec des pertes de valeur pouvant dépasser 20% selon les marchés. À l'inverse, un appartement ou une maison classée A peut se vendre en moyenne 16 à 17% plus cher qu'un bien classé D. Cette différenciation s'accentue avec le durcissement des réglementations, notamment l'interdiction progressive de louer les passoires thermiques, qui retire une partie de l'offre locative et pèse sur la liquidité de ces biens à la revente.
Pour les notaires, ces dynamiques imposent d'intégrer finement le DPE dans l'analyse juridique, économique et patrimoniale de chaque dossier, en lien direct avec les attentes des acquéreurs et les capacités d'investissement des vendeurs.
Les biens classés F ou G concentrent aujourd'hui l'essentiel des tensions autour du DPE, tant sur le plan réglementaire que sur le plan de la valorisation. Ces logements subissent une double peine : une décote à l'affichage et une marge de négociation renforcée, car les acquéreurs intègrent désormais les futurs travaux de rénovation énergétique dans leur stratégie d'achat.
Les analyses de marché font ressortir plusieurs tendances : les logements F ou G accusent en moyenne une baisse d'environ 452 €/m² par rapport aux biens classés D, avec une décote globale de l'ordre de 15% sur le prix de vente. Cette perte de valeur s'accompagne d'une marge de négociation plus élevée : autour de 5,9% pour les passoires thermiques, contre environ 3% pour les biens mieux classés.
Pour les vendeurs, la tentation de maintenir un prix « hors DPE » est de moins en moins tenable, particulièrement dans les zones où l'offre s’étend et où la sensibilité aux coûts d'énergie reste forte. Le rôle du notaire et du négociateur immobilier consiste alors à objectiver la discussion : chiffrer l'impact du classement énergétique sur la valeur vénale, expliquer les conséquences de la future interdiction de localisation et repositionner le bien à un niveau de prix compatible avec le marché.
À l'opposé des passoires thermiques, les logements bien classés bénéficient d'une prime de valorisation qui dépasse aujourd'hui le simple argument de confort. Un DPE A ou B rassure sur les coûts d'exploitation, la pérennité de la mise en location et la stabilité de la valeur à moyen terme, au moment où les normes énergétiques se renforcent.
Les études relayées par la presse économique indiquent que les appartements classés A peuvent se vendre en moyenne 16% plus cher que ceux classés D, et les maisons jusqu'à 17% plus cher. Cette valorisation se traduit également par des délais de vente plus courts, une marge de négociation plus faible et une attractivité renforcée auprès des acquéreurs les plus solvables.
Pour les notaires et négociateurs, un bon DPE devient ainsi un axe de différenciation à part entière dans les argumentaires de présentation : mise en avant de la performance énergétique dès l'annonce, valorisation de la stabilité des charges, projection sur la compatibilité future avec les prochaines normes. Le DPE peut également être mobilisé pour justifier un positionnement tarifaire plus ambitieux, en le comparant à des biens similaires mais moins bien classés sur le même secteur.
Sur le terrain, les acquéreurs posent plusieurs questions récurrentes : « Le DPE influence-t-il vraiment le prix ? », « Comment négocier un bien avec un mauvais DPE ? », « Faut-il éviter les passoires thermiques ? ». La réponse passe par une approche structurée, où le notaire et le négociateur utilisent le DPE comme base chiffrée pour encadrer la négociation plutôt que comme un simple constat technique.
Une stratégie efficace consiste notamment à :
• Quantifier la décote liée à un classement F ou G en s'appuyant sur les tendances nationales (décote de 10 à 15%, -452 €/m² en moyenne)
• Mettre en regard le niveau de décote et le coût estimatif des travaux permettant d'atteindre une classe D ou C, afin de déterminer si l'écart de prix compense l’investissement
• Évaluer l'impact des restrictions de localisation pour les passoires énergétiques, en particulier pour les investisseurs qui doivent anticiper l'impossibilité de louer un bien classé G depuis 2025 et les échéances à venir pour les autres classes
Cette démarche permet à l'officier public de sécurisé son conseil, en rendant explicites les enjeux patrimoniaux et réglementaires liés à la performance énergétique.
Au-delà de la seule négociation, le DPE s'impose comme un indicateur clé du conseil patrimonial délivré par le notaire, que ce soit à l'occasion d'une vente, d'une donation, d'une succession ou d'un arbitrage au sein d'un patrimoine familial. Un portefeuille composé majoritairement de passoires thermiques n'a pas le même profil de risque qu'un patrimoine tourné vers des biens performants sur le plan énergétique. Dans cette perspective, plusieurs approches peuvent être mobilisées en étude : audit de la performance énergétique globale du parc détenu, hiérarchisation des travaux de rénovation à engager, simulation des impacts de reclassement DPE sur la valeur vénale.
Le « Guide 2026 – Nouvelles réglementations et conjonctures immobilières » synthétise ces enjeux et propose des pistes opérationnelles pour intégrer pleinement le DPE dans l'accompagnement des clients, particuliers comme investisseurs. Téléchargeable depuis le site solutions.notariat-services.com, il constitue un support concret pour structurer une démarche de conseil différenciante et génératrice de valeur pour l'étude.
« Le DPE est devenu un levier stratégique pour l'étude notariale. Entre décotes sur les passoires thermiques, prime verte pour les biens performants et interdictions progressives de localisation, il transforme la manière de fixer les prix, de conseiller les clients et de structurer les négociations. Avec le 'Guide stratégique 2026 – Nouvelles réglementations et conjonctures immobilières', notre objectif est de donner aux notaires et aux négociateurs une vision claire, opérationnelle et actionnable de ces évolutions, afin qu'ils puissent en faire un avantage compétitif au service de leurs clients. » — François-Xavier DUNY, Président du Groupe Notariat Services
Le DPE s'impose comme un marqueur fort de la valeur immobilière, à la fois filtre de marché, outil de négociation et indicateur patrimonial. Pour les études notariales, l'enjeu est de s'en servir comme fil conducteur du conseil, depuis la fixation du prix jusqu'à l'anticipation des futures contraintes réglementaires. Avec le « Guide stratégique 2026 – Nouvelles réglementations et conjonctures immobilières », notaires et négociateurs disposent d'une ressource structurée pour transformer l'impact du DPE sur la valeur immobilière en opportunité de service et de développement pour leur étude.
Sources
• Capital.fr - Un DPE A peut faire bondir la valeur de votre bien
• SeLoger.com - Analyses et impact du DPE sur votre logement
• Generali.fr - Qu'est-ce que la valeur verte dans l'immobilier ?
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