• Une passoire thermique correspond à un logement classé F ou G au DPE, avec des conséquences directes sur la décence, la location et la valeur vénale du bien
• L’arbitrage vendre/rénover repose sur un triptyque : capacité financière du vendeur, appétit de l’acheteur pour les travaux et trajectoire réglementaire locale/nationale
• Le DPE et les futures évolutions deviennent des leviers de négociation indispensables en étude notariale
• Le « Guide stratégique 2026 – Nouvelles réglementations et conjonctures immobilières » permet de cadrer vos conseils et d’anticiper les impacts
Une passoire thermique désigne un logement très énergivore, mal isolé, difficile à chauffer, généralement classé F ou G sur le diagnostic de performance énergétique (DPE). Ces biens consomment beaucoup d’énergie pour un confort médiocre, avec des factures élevées et une empreinte carbone forte, ce qui les place au cœur des politiques publiques de transition énergétique.
Le DPE conditionne non seulement l’information de l’acquéreur, mais aussi le respect des critères de décence énergétique et la possibilité de louer le logement. Depuis 2025, les logements les plus énergivores voient leur mise en location progressivement restreinte, et la réforme du DPE attendue en 2026 modifiera encore le classement d’une partie du parc, notamment les biens chauffés à l’électricité.
Dans ce contexte, la question « vendre ou rénover sa passoire thermique ? » devient une problématique stratégique pour le vendeur comme pour l’acquéreur, et un sujet d’expertise clé pour le notaire et le négociateur immobilier.
Plusieurs tendances se cumulent : montée en puissance des exigences réglementaires, durcissement progressif des conditions de location, sensibilité accrue des acquéreurs au DPE et coût élevé des travaux de rénovation globale. Pour un office notarial, ces éléments touchent directement la sécurité juridique des actes, la rédaction des avant-contrats et l’information loyale des parties.
Le statut de passoire thermique impose désormais un audit énergétique lors de la vente de certains logements, et peut conduire à des renégociations de prix importantes.
Pour certains propriétaires, la vente d’une passoire thermique reste la solution la plus réaliste, notamment lorsque le reste à charge de travaux lourds est trop élevé, le projet de vie change ou que le bien est principalement détenu pour la location. Les articles récents montrent que, malgré les aides, la rénovation pour sortir du statut de passoirere présente souvent plusieurs dizaines de milliers d’euros et peut s’avérer difficilement rentable dans certains contextes.
La vente peut alors permettre de se désengager d’un actif bientôt difficile à louer, d’éviter des travaux contraignants en copropriété et d’allouer le capital vers un bien mieux classé au DPE ou plus simple à gérer.
Pour l’étude, l’enjeu consiste à sécuriser l’information sur le DPE et l’audit, expliquer clairement au vendeur la décote potentielle, et accompagner une stratégie patrimoniale de réinvestissement, en s’appuyant sur une vision d’ensemble de la conjoncture immobilière.
À l’inverse, la rénovation peut constituer un puissant levier de création de valeur, notamment lorsque le bien bénéficie d’une bonne localisation, d’un potentiel patrimonial fort ou d’un marché local tendu. Les travaux d’amélioration énergétique permettent de gagner plusieurs classes de DPE et de repositionner le bien dans une catégorie plus attractive.
Pour un acheteur, la passoire thermique devient alors une opportunité de négociation : acheter moins cher, engager des travaux pour sortir du statut F/G, puis bénéficier d’un bien plus confortable, plus liquide à la revente et plus simple à louer. La clé réside dans la capacité à chiffrer précisément le coût des travaux, à identifier les aides mobilisables et à intégrer l’ensemble dans une vision patrimoniale à moyen terme.
Côté vendeur, certains profils peuvent avoir intérêt à réaliser tout ou partie des travaux avant la vente, par exemple pour cibler une clientèle d’occupants qui ne souhaitent pas se lancer dans un chantier ou pour limiter une décote excessive. Le rôle du notaire et du négociateur consiste alors à éclairer les scénarios.
Sur le terrain, une même passoire thermique ne fait pas naître les mêmes stratégies selon que l’on se place du côté du vendeur ou de l’acheteur. Pour le vendeur, la priorité est souvent de limiter la baisse de prix tout en se conformant aux nouvelles obligations. Pour l’acheteur, le DPE sert de base de négociation ; il met en balance décote immédiate, coût des travaux, aides publiques et évolution probable de la réglementation d’ici 2030.
Les questions fréquemment posées autour des passoires thermiques tournent généralement autour de quatre axes :
• Peut-on encore vendre une passoire thermique et à quelles conditions ? La vente reste possible avec un DPE et, selon les cas, un audit énergétique obligatoires, dans un marché plus exigeant sur la transparence.
• Quelles sont les obligations actuelles et à venir pour les propriétaires ? Gel des loyers pour certaines classes, interdiction progressive de location, exigences renforcées de décence énergétique, et réforme technique du DPE en 2026.
• Quels travaux permettent de sortir du statut de passoire ? Isolation de l’enveloppe, remplacement des systèmes de chauffage et d’ECS, amélioration de la ventilation, parfois dans le cadre d’une rénovation globale.
• Quelles aides existent et sont-elles suffisantes ? Si des dispositifs nationaux et locaux continuent de soutenir la rénovation, le reste à charge demeure important et amène de nombreux propriétaires à privilégier la vente plutôt qu’un chantier lourd.
Le « Guide stratégique 2026 – Nouvelles réglementations et conjonctures immobilières » vous donne des repères chiffrés, des échéances réglementaires et des scénarios de marché qui facilitent ce travail de mise à plat avec vos clients.
Pour un office notarial, la passoire thermique n’est pas uniquement une contrainte, c’est aussi une occasion de renforcer le conseil global. En intégrant systématiquement le DPE, les obligations d’audit, les échéances réglementaires et les impacts financiers dans vos rendez-vous, vous vous positionnez comme tiers de confiance sur la stratégie du client.
Cette posture nécessite un suivi régulier de l’actualité réglementaire, des réformes techniques et des tendances de marché au niveau national et local. Le « Guide stratégique 2026 – Nouvelles réglementations et conjonctures immobilières », proposé par Notariat Services, est conçu pour vous fournir une vision opérationnelle : synthèse des textes, éclairage sur la conjoncture, impacts sur la vente, l’investissement et le financement, avec un angle résolument tourné vers la pratique notariale.
En le téléchargeant, vous disposez d’un support concret pour alimenter vos rendez-vous de conseil, structurer vos prises de parole, former vos collaborateurs et sécuriser vos actes dans un environnement DPE en constante évolution.
« La passoire thermique cristallise toutes les grandes transitions à l’œuvre dans l’immobilier : énergétique, réglementaire et patrimoniale. Pour les offices, l’enjeu est d’aider chaque client à faire un choix cohérent entre vendre, rénover ou réinvestir. Avec notre guide stratégique, nous avons voulu donner aux notaires et à leurs équipes une vision claire, pratique et immédiatement exploitable de ces enjeux afin qu’ils restent le premier réflexe conseil de leurs clients. » — François-Xavier DUNY, Président du Groupe Notariat Services
La question « passoire thermique : vendre ou rénover ? » n’appelle pas une réponse unique, mais un arbitrage stratégique qui dépend de chaque situation, de chaque projet et de chaque territoire. En tant que notaire ou négociateur immobilier, vous êtes idéalement placé pour orchestrer ce dialogue entre vendeur et acquéreur, à condition de disposer d’une vision à jour des textes, des échéances et de la conjoncture.
Sources
• Service Public - « Les passoires thermiques les moins bien isolées ne peuvent plus être mises en location »
• Capital - « Passoire thermique : définition, réglementation et rénovation »
• Notariat Services - Guide stratégique 2026 « Réglementations et conjonctures immobilières »
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