• Le coefficient CEP de l'électricité devrait passer de 1,9 à 1,7 : 382 000 logements F/G reclassés sans travaux
• Un projet de loi logement prévoit le retour à la location des passoires F et G sous engagement de travaux : 3 ans maisons, 5 ans copropriétés.
• 650 000 à 700 000 logements pourraient revenir sur le marché locatif d'ici 2028
• Le texte doit être examiné en première lecture au Parlement à l'été 2026, à l'initiative du Premier ministre Sébastien Lecornu
• Reclassement administratif ne signifie pas baisse des factures : les occupants paieront la même somme
Dans le calcul du DPE, l'électricité est convertie en énergie primaire via un coefficient (CEP). Fixé à 1,9 depuis janvier 2026, il pénalise les logements à chauffage électrique. En l'abaissant à 1,7, le gouvernement améliore mécaniquement des centaines de milliers d'étiquettes — sans qu'un seul euro de travaux soit engagé.
Pour le gaz ou le fioul, le coefficient de conversion est fixé à 1. Pour l'électricité, il intègre les pertes liées à la production, au transport et à la distribution. Longtemps fixé à 2,58, il a été abaissé à 2,3 en 2021, puis à1,9 au 1er janvier 2026. Cette dernière baisse a sorti environ 850 000 logements du statut de passoire thermique selon Bercy, portant le total à environ 1,5 million de reclassements depuis 2021 — soit 37 % du parc de passoires françaises.
Le gouvernement justifie une nouvelle baisse vers 1,7 par le faible niveau d'émissions carbone de l'électricité française. Dans son plan d'électrification d'avril 2026, il indique que "le cadre européen permet d'abaisser ce facteur jusqu'à environ 1,7" et qu'une telle évolution "améliorerait l'étiquette DPE de millions de logements chauffés à l'électrique". Selon l'étude de Krno (mai 2026), 382 000 logements supplémentaires sortiraient ainsi du classement F ou G.
DÉFINITION — COEFFICIENT DE CONVERSION CEP
Le coefficient d'énergie primaire (CEP)est le facteur appliqué à chaque source d'énergie dans le calcul du DPE. Il convertit la consommation finale en énergie primaire en tenant compte des pertes de production et de distribution. Pour l'électricité, sa valeur actuelleest de 1,9 (depuis janvier 2026). Sa prochaine valeur envisagée est de 1,7 ; la FNAIM milite pour 1,5 ; l'hypothèse européenne à long terme serait de 1,0.
En parallèle de la réforme du coefficient, le Premier ministre Sébastien Lecornu prépare un projet de loi logement qui autoriserait à nouveau la location des passoires F et G sous engagement formel de travaux, avec des délais différenciés. Le texte sera examiné au Parlement à l'été 2026.
Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G ne peuvent plus être remis en location. Les logements F devaient suivre en 2028. Face au risque de voir disparaître des centaines de milliers de biens du parc locatif, dans un marché où, selon une étude Jinka, les studios parisiens reçoivent jusqu'à 40 messages par annonce, soit +82 % en un an, l'exécutif change de cap.
Le dispositif envisagé repose sur un principe simple : autoriser la location, à condition que le propriétaire s'engage formellement à améliorer la performance énergétique du logement dans un calendrier précis et contraignant, assorti de sanctions en cas de non-respect. Selon le ministère du Logement (Vincent Jeanbrun), entre 650 000 et 700 000 logements pourraient ainsi revenir sur le marché d'ici 2028.
CE QUE PRÉVOIT LE PROJET DE LOI LOGEMENT
Délais de travaux : 3 ans pour les maisons individuelles, 5 ans pour les logements en copropriété. Le texte prévoit aussi l'extension du statut du bailleur privé aux maisons anciennes, un seuil de travaux abaissé de 30 % à 20 % du prix d'acquisition, et des mesures de décentralisation confiant aux intercommunalités la gestion de MaPrimeRénov' et des aides à la rénovation énergétique.
L'assouplissement envisagé divise profondément les acteurs du secteur. Professionnels de l'immobilier, spécialistes de la rénovation et défenseurs des locataires ne lisent pas les mêmes risques dans ces deux réformes simultanées.
Derrière ces positions contradictoires, une réalité sociale apparaît : le reclassement administratif ne change rien à la vie quotidienne des occupants. Les factures resteront identiques, le confort thermique inchangé. Pour les locataires dont le logement sort des classes F ou G, la levée du gel des loyers peut intervenir sans qu'aucune amélioration réelle n'ait été réalisée.
Pour les négociateurs notariaux, le cumul de ces deux réformes crée une fenêtre d'opportunité commerciale inédite : des mandats gelés redeviennent liquides, la demande de conseil DPE s'intensifie, et les études qui maîtrisent ces évolutions captent davantage de clients sur des dossiers complexes.
À la vente, les biens reclassés de F/G en E peuvent à nouveau être présentés sans l'obligation d'audit énergétique préalable dans certains cas. Leur valeur marchande peut progresser, mais les acquéreurs restent attentifs au DPE réel,conscients de la décote à la revente sur les logements mal isolés en pratique.
À la location, le retour encadré des passoires rouvre des mandats de gestion locative jusqu'ici bloqués. Les bailleurs devront s'engager sur des travaux assortis d'un calendrier contraignant. Le négociateur notarial devient un interlocuteur stratégique pour les orienter vers MaPrimeRénov', l'éco-prêt à taux zéro, les CEE et, selon CAFPI, pour structurer le financement global (prêt immobilier avec enveloppe travaux, rachat de crédits).
Les études doivent mettre à jour leurs annonces sur leur logiciel de négociation comme Immonot Pro Premium dès l'entrée en vigueur officielle des nouvelles étiquettes. La multidiffusion des annonces notariales permettra de repositionner rapidement les biens reclassés. L’accompagnement de Notariat Services et leurs solutions doté d’IA permettent aux équipes de suivre les évolutions réglementaires en temps réel et de préparer des argumentaires à jour pour chaque type de client.
Pour objectiver le discours auprès des clients, les études peuvent s'appuyer sur la tendance du marché immobilier Immonot : baromètre de référence du notariat français, initié parle professeur Bernard Thion en 1998 qui documente tous les 2 mois l'impact des évolutions réglementaires du DPE sur les prix de vente et la durée des transactions.
« Le DPE est passé de document obligatoire à sujet de conseil stratégique. Dans un marché sous pression réglementaire, les études notariales qui savent distinguer reclassement administratif et amélioration réelle, et qui accompagnent leurs clients bailleurs sur les travaux à engager, captent les mandats complexes que les autres laissent passer. C'est exactement le type de valeur ajoutée qui fidélise sur le long terme. »
Nathalie Duny, Directrice de la communication, Notariat Services.
• Le futur coefficient de 1,7 va reclasser 382 000 logements hors passoire thermique sans travaux.
• Un projet de loi examiné à l'été 2026 prévoit le retour encadré à la location des biens F et G(3 ans pour les maisons / 5 ans pour les copropriétés).
• 650 000 à 700 000 logements pourraient revenir sur le marché locatif d'ici 2028.
• Reclassement administratif ne signifie pas baisse des factures : la pédagogie client est un levier de crédibilité
• Les études doivent mettre à jour leurs annonces sur le logiciel de négociation Immonot Pro Premium et former leurs équipes à ces deux évolutions simultanées.
• Le conseil DPE est désormais un levier de captation de mandats complexes — vendeur, acquéreur et bailleur.
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