• Selon La Centrale de Financement, le taux moyen sur 20ans est passé de 3,44 % en septembre à 3,61 % en octobre 2026, hors assurance.
• Avec 1 250 euros par mois sur 20 ans, un ménage emprunte 213 446 euros en octobre, soit 6 937 euros de moins qu'en janvier 2026.
• D'après l'Insee et les Notaires de France, les prix des logements anciens ont reculé de 0,8 % sur un an au deuxième trimestre 2026.
• Parmi les notaires interrogés pour la tendance du marché immobilier Immonot, 60 % observent une baisse des prix, mais 7 % seulement conseillent d'attendre.
• Les primo-accédants échappent à la hausse des droits de mutation : environ 1 500 euros d'économie sur un achat de 300 000 euros.
Le marché de l'ancien envoie des signaux contradictoires. Les vendeurs acceptent plus facilement de revoir leur prix et les prix reculent légèrement. Dans le même temps, les banques relèvent leurs barèmes : le taux moyen sur 20 ans a gagné 0,17 point en un mois, sa plus forte hausse de l'année dans le baromètre de La Centrale de Financement.
Pour un particulier souhaitant acheter, la baisse des prix ne compense donc pas la hausse du coût du crédit. Ce constat doit toutefois être nuancé selon le profil. Un primo-accédant sans apport, un propriétaire qui doit revendre ou un emprunteur senior ne se trouvent pas dans la même situation, et le conseil du Notaire ou du négociateur immobilier doit en tenir compte.
Pour un acquéreur dont le financement est validé, acheter maintenant reste préférable. La hausse des taux réduit la capacité d'emprunt plus vite que les prix ne baissent, et aucun signal de détente du crédit n'apparaît d'ici fin 2026.
Prenons par exemple un bien ancien de 250 000 euros. Un recul de 0,8 % de son prix représente 2 000 euros. Sur la même période, la hausse des taux a réduit de 6937 euros la somme qu'un ménage peut emprunter avec 1 250 euros par mois sur 20ans. Le calcul penche nettement en faveur d'un achat rapide, à condition que la mensualité reste supportable.
Les professionnels utilisent un ordre de grandeur simple pour l'expliquer. Selon Yann Jehanno, président de Laforêt, cité par Moneyvox, « un point de taux de crédit équivaut globalement à 10 % de prix immobilier».
Sources : La Centrale de Financement (octobre 2026), Tendance du marché immobilier Immonot (septembre2026).
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Une baisse modérée reste possible. Selon la tendance du marché immobilier Immonot de septembre 2026, 60 % des notaires constatent un recul des prix, 54 % prévoient une stabilité à l'automne et aucun n'anticipe de hausse.
D'après l'Insee et les Notaires de France, les prix des logements anciens ont reculé de 1 % au deuxième trimestre 2026, et de 0,8 % sur un an. Sur le terrain, les études notariales font le même constat. La tendance du marché immobilier Immonot, baromètre de référence du notariat français initié par le professeur Bernard Thion en 1998, interroge tous les deux mois un panel de notaires et de négociateurs participant au consensus de marché du CEREFI.
Source : Tendance Immonot, publiée le 11 septembre 2026, enquête de juin à août 2026.
Ces résultats traduisent la perception des professionnels interrogés, et non une baisse moyenne des prix de 60 %. Ils montrent surtout un marché devenu sélectif. «Les produits bien placés, en bon état et correctement évalués trouvent encore acquéreur. En revanche, les biens avec travaux, DPE médiocre, charges importantes, absence d'extérieur ou de garage ou prix trop ambitieux peuvent rester longtemps sur le marché », témoigne Florence Barbou, négociatrice au sein de la Selas Jonquet, Chaton et de Clarens-Jonquet à Troyes.
Personne n'envisage pour autant de décrochage. « La dynamique très variable ne permet pas d'envisager de réelle tendance de croissance ou de baisse », résume Me Pierre Laporte, notaire à Épinal. Interrogé par Moneyvox, Yann Jehanno ne voit pas non plus les prix reculer de 10 à 20 %.
En octobre 2026, avec 1 250 euros par mois sur 20 ans au taux moyen de 3,61 %, un ménage emprunte 213 446 euros hors assurance, soit 3 236 euros de moins qu'en septembre.
Source : simulations de La Centrale de Financement, pour une mensualité de 1 250 euros sur 20 ans, hors assurance.
La remontée suit celle de l'OAT 10 ans, le taux auquel l'État français emprunte sur dix ans. Cet indicateur sert de référence aux banques pour fixer leurs conditions de crédit. Il atteint 4,90 % au 1er octobre 2026, contre 3,60 % en janvier. La Banque centrale européenne a de son côté relevé ses taux directeurs de 0,25 point en septembre, portant son taux de dépôt à 2,50 %.
Longtemps absorbée par les banques, cette hausse se répercute désormais « plus nettement dans les barèmes », observe Pascale Ohnona, directrice générale de La Centrale de Financement. Chez ce courtier, le primo-accédant type a 34 ans. Il emprunte 219 500 euros sur 23 ans et 7 mois, avec 16 % d'apport et 49 600 euros de revenus annuels pour le ménage.
Depuis le 1er octobre 2026, le taux d'usure, plafond légal du TAEG, atteint 5,40 % pour les prêts de 20 ans et plus. Les emprunteurs âgés ou dont l'assurance coûte cher s'en approchent vite.
Le TAEG, ou taux annuel effectif global, additionne les intérêts, l'assurance emprunteur,les garanties et les frais de dossier. C'est ce taux global qui doit rester sous le taux d'usure, fixé chaque trimestre par la Banque de France. Au-delà, la banque ne peut pas prêter.
Sources : La Centrale de Financement (taux fixes hors assurance, octobre 2026), Banque de France (seuils au 1er octobre 2026).
Le plafond s'établit aussi à 4,09 % pour les prêts de moins de 10 ans et à 6,49 % pour les prêts relais. Un propriétaire qui achète avant d'avoir vendu doit donc faire vérifier ce dernier seuil avant de signer l'avant-contrat.
Dans l'ancien, les frais d'acquisition représentent 7 à 8 % du prix. 88 départements et collectivités ont porté leurs droits de mutation à 5 %, mais les primo-accédants restent à 4,50 %, soit environ 1 500 euros d'économie sur 300 000 euros.
Les droits de mutation à titre onéreux (DMTO) sont les taxes perçues par l'État et les collectivités à chaque vente immobilière. Ils forment l'essentiel de ce que l'on appelle les frais de notaire. La loi de finances pour 2025 autorise les départements à relever leur part de 4,50 % à 5 % pour les ventes conclues entre avril 2025 et mars 2028. Le primo-accédant, c'est-à-dire l'acquéreur qui n'a pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux années précédant l'achat, échappe à cette hausse.
Sources : barème DGFiP au 1er juin 2026, relayé par JeChange ; calcul Selectra.
Pour un couple marié sous le régime de la communauté, les deux époux doivent être primo-accédants pour en bénéficier. Dans le neuf, une taxe de publicité foncière de 0,715 % remplace les droits de l'ancien, et les frais tombent à 2 à 3 % du prix.
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Le conseil dépend du dossier. Un acquéreur au financement validé a intérêt à se positionner. Un propriétaire qui revend doit, pour 88 % des notaires, vendre avant d'acheter. Un dossier sans apport gagne à être consolidé.
Face à cette visibilité réduite, 88 % des notaires interrogés pour la tendance du marché immobilier Immonot conseillent de vendre avant d'acheter. Seuls 5 % recommandent d'acheter d'abord et 7 % d'attendre. Vendre en premier permet de connaître le capital disponible et d'éviter de porter deux biens à la fois.
Les primo-accédants restent, eux, actifs dans plusieurs territoires. « Une activité dynamique notamment chez les primo-accédants, et pour les biens attractifs en termes de prix », constate Sébastien Gaska, négociateur au sein d'ACP Notaires à Beaumont-sur-Sarthe.
Une étude qui connaît le plan de financement de l'acquéreur avant la visite réduit le risque d'une vente qui échoue sur la condition suspensive de prêt. Cela passe par l'accueil des appels, la qualification et le suivi.
La condition suspensive d'obtention de prêt permet à l'acquéreur de renoncer à l'achat sans pénalité si sa banque refuse le financement. Plus le dossier est vérifié tôt,moins cette clause risque de jouer.
Un acquéreur qui tombe sur une messagerie pendant que le négociateur est en visite rappelle rarement. Le standard téléphonique IA NS Voice prend l'appel quand personne n'est disponible,note la demande et les coordonnées de l'appelant, puis transmet l'information à l'étude.
Capacité d'emprunt, apport et accord de principe de la banque doivent figurer dans la fiche acquéreur avant la première visite. Le logiciel Immonot Pro Premium regroupe mandats et acquéreurs, ce qui permet de rappeler les bons profils quand un vendeur revoit son prix.
Quand le marché ralentit, un bien vu par plus d'acheteurs se vend plus vite. La multidiffusion des annonces notariales avec des sites spécialisés comme immonot.com élargit cette audience surtout depuis le partenariat exclusif avec le leader européen idealista.
« Les taux ont pris 0,17 point en un mois. Un acquéreur qui n'a pas vu son banquier avant la visite perd une ou deux semaines, et parfois le bien. Les négociateurs qui demandent le plan de financement dès le premier appel signent plus sereinement, et le vendeur le sent. Cette question fait partie du métier, comme l'estimation. » Nathalie Duny, directrice de la communication, Notariat Services
Les prix de l'ancien baissent peu, les taux montent plus vite. Pour un acquéreur, la priorité en cette fin d'année 2026 est de faire valider son financement avant que sa capacité d'emprunt ne recule encore. Côté étude, cela suppose de répondre à chaque appel, de demander le plan de financement dès le premier contact, de vérifier le statut de primo-accédant pour les frais d'acquisition et de s'appuyer sur la tendance du marché immobilier Immonot pour expliquer l'état du marché.
• Marché immobilier : prix et ventes à l'automne 2026, Tendance Immonot, 11 septembre 2026
• Crédit immobilier : 3 236 euros de moins à emprunter en un mois, MySweetImmo, 9 octobre 2026
• Achat immobilier : faut-il attendre ou se dépêcher de devenir propriétaire ? Boursorama, 9 octobre 2026
• Frais de notaire et droits de mutation par département, JeChange, barème au 1er juin2026
• Frais de notaire des primo-accédants, Selectra, 2026
