Le facteur utilisé pour convertir l’électricité consommée en énergie primaire sera abaissé de 1,9 à 1,7. Cette nouvelle baisse succédera à celle intervenue le 1er janvier 2026, lorsque le coefficient avait déjà été ramené de 2,3 à 1,9.
Une consommation annuelle de 10 000 kWh d’électricité sera ainsi comptabilisée comme 17 000 kWh d’énergie primaire, contre 19 000 auparavant. À caractéristiques identiques, la consommation d’énergie primaire retenue dans le DPE diminuera donc d’environ 10,5 %.
Cette évolution améliorera l’étiquette de certains logements chauffés à l’électricité, notamment lorsqu’ils se situent à proximité du seuil séparant deux classes. Aucun logement ne verra son classement se dégrader du seul fait du nouveau coefficient.
La réforme aura des conséquences allant bien au-delà de la présentation du diagnostic. Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G ne satisfont plus, sauf exceptions, au niveau de performance énergétique exigé pour être considérés comme décents en France métropolitaine. Cette règle concerne les nouveaux contrats de location ainsi que les baux en cours lors de leur renouvellement ou de leur reconduction.
Un logement électrique reclassé de G à F grâce au nouveau coefficient satisfera de nouveau au critère de décence énergétique en 2027. Son propriétaire pourra donc le proposer à la location sans avoir réalisé de travaux, sous réserve que le bien remplisse les autres critères de décence.
Le répit sera cependant bref. Selon le calendrier actuellement prévu, les logements classés F ne répondront plus au critère de décence énergétique à partir du 1er janvier 2028. Ils restent par ailleurs concernés par le gel des loyers applicable aux logements F et G. Une étiquette F rendra donc possible la location en 2027, sans garantir la pérennité ni la rentabilité de l’investissement.
Le passage de F à E aura une portée plus durable, puisque les logements classés E ne seront concernés par le critère de décence énergétique qu’à compter du 1er janvier 2034. Il permettra également au bailleur de sortir du gel des loyers lié aux classes F et G.
Ce reclassement administratif risque de créer une ambiguïté pour les acquéreurs. Des biens seront présentés comme de nouveau louables alors que leur isolation, leurs équipements et leur confort thermique seront rigoureusement identiques à ceux constatés avant 2027.
La consommation réelle d’électricité ne diminuera pas. Les factures énergétiques ne seront pas mécaniquement réduites et les éventuelles sensations de froid, déperditions de chaleur ou difficultés à maintenir une température confortable ne disparaîtront pas avec la nouvelle étiquette.
Cette distinction sera particulièrement importante dans l’accompagnement des investisseurs. La conformité réglementaire à un instant donné ne suffit pas à apprécier la pertinence d’une acquisition locative. L’horizon d’exploitation du bien, le gel éventuel du loyer, le coût des travaux futurs, les recommandations du diagnostiqueur et les contraintes propres à la copropriété devront également être pris en compte.
Pour un logement reclassé F, l’échéance de 2028 devra être clairement signalée. Le reclassement peut permettre de louer le bien pendant quelques mois, mais il ne dispense pas le propriétaire d’engager une réflexion sur sa rénovation.
Les diagnostics et audits énergétiques réalisés jusqu’au 31 décembre 2026 ne deviendront pas caducs. Ils conserveront leur durée de validité initiale.
À partir du 1er janvier 2027, une attestation tenant compte du coefficient révisé sera téléchargeable gratuitement sur l’Observatoire DPE-Audit de l’ADEME. Aucune nouvelle visite du diagnostiqueur ne sera nécessaire : les caractéristiques du logement et les données utilisées lors du diagnostic resteront inchangées. Seule l’étiquette sera recalculée.
En l’absence d’attestation, le DPE initial demeurera valable avec son ancien classement. Le propriétaire qui souhaite se prévaloir d’une meilleure étiquette, notamment pour remettre son logement en location, aura donc intérêt à générer ce document.
Dans les dossiers de vente, l’attestation permettra également d’éviter toute contradiction entre le DPE d’origine, l’étiquette affichée dans l’annonce et les informations communiquées à l’acquéreur.
À cette révision du coefficient s’ajoutera une nouveauté issue de la directive européenne sur la performance énergétique des bâtiments : la mention A0.
Contrairement à ce que son nom pourrait laisser penser, A0 ne constituera pas une nouvelle classe située au-dessus de A. Cette mention viendra compléter l’étiquette habituelle de certains bâtiments considérés comme « à émissions nulles ».
Pour l’obtenir dans le cadre de la méthode applicable aux logements existants, le bien devra remplir deux conditions :
Aucune installation de chauffage ou de production d’eau chaude sanitaire ne devra être susceptible d’utiliser une énergie fossile sur place ou à proximité.
Un logement classé A ou B mais équipé d’une chaudière au gaz ne pourra donc pas bénéficier de la mention A0. À l’inverse, un logement performant alimenté uniquement par de l’électricité, une pompe à chaleur, des énergies renouvelables ou un réseau de chaleur répondant aux critères réglementaires pourra y prétendre.
À ce stade, A0 constitue avant tout une information complémentaire. Les obligations françaises en matière de vente ou de location continueront à être appréciées à partir des classes A à G.
L’adaptation au droit européen introduira plusieurs informations supplémentaires dans les diagnostics établis à partir du 1er janvier 2027.
Le document précisera notamment la quantité d’énergie renouvelable produite sur place, la part qu’elle représente dans la consommation totale et la principale source d’énergie utilisée. Il intégrera également une évaluation de la durée de vie restante du système de chauffage et, le cas échéant, de climatisation.
Le diagnostiqueur devra en outre apprécier la capacité du logement à adapter sa consommation à des signaux extérieurs ainsi que l’aptitude du système de chauffage à fonctionner à basse température.
Les équipements utilisant ou produisant des énergies renouvelables seront présentés plus précisément : pompe à chaleur, panneaux solaires, chauffe-eau thermodynamique, chauffage au bois, géothermie, éolienne ou raccordement à un réseau de chaleur ou de froid efficace.
Pour les études notariales et leurs services de négociation, la réforme imposera une lecture plus nuancée du DPE. Il ne suffira pas de relever la lettre figurant sur le document : il faudra comprendre comment elle a été obtenue et quelles conséquences elle produit sur le projet de l’acquéreur.
Face à un bien reclassé sans travaux, plusieurs points mériteront d’être examinés : la date et la validité du DPE initial, l’existence de l’attestation de l’ADEME, les consommations estimées, les recommandations de travaux, le calendrier de décence énergétique et les possibilités de rénovation du bien.
Le changement de coefficient va redonner de l’air à certains propriétaires et remettre des logements sur un marché locatif sous tension. Mais l’amélioration d’une étiquette ne saurait, à elle seule, transformer une passoire thermique en logement performant.
