Le vieillissement de la population produit un effet structurel sur le marché résidentiel : des centaines de milliers de propriétaires occupent aujourd'hui des logements devenus trop grands pour leur vie, sans parvenir à effectuer leur transition. Une enquête exclusive menée par Notariat Services auprès de 1 990 répondants via le portail immobilier immonot.com en documente l'ampleur, les freins et un constat sans appel : l'expertise notariale reste largement sous-mobilisée à un moment où elle pourrait contribuer à sécuriser et éclairer ces arbitrages. Décryptage d'un gisement latent et des leviers que les études peuvent activer.
L'INSEE documente en juillet 2025 : 7,6 millions de résidences principales en sous-occupation très accentuée, dont 93 %de maisons individuelles. La projection démographique annonce une amplification mécanique du stock dans les quinze prochaines années.
Selon l'étude Insee Première n°2064 publiée en juillet 2025, 25 % des ménages occupent un logement comportant au moins trois pièces de plus que ne le justifient les besoins du foyer. Ce sont 7,6 millions de résidences principales, dont 93 % sont des maisons individuelles et 60 % occupées par des personnes de 60 ans ou plus. Plus de la moitié de ces ménages y vivent depuis plus de vingt ans.
Le phénomène est concentré géographiquement, avec un taux atteignant 36 % en Bretagne et dépassant 30 % en Bourgogne-Franche-Comté, Grand Est, Hauts-de-France et Pays de la Loire, contre 15 % ou moins en Île-de-France, PACA et Corse. Il est aussi nettement plus prégnant dans les couronnes des aires d'attraction des villes (jusqu'à plus d'un tiers des résidences principales) que dans les pôles.
Surtout, ce stock est appelé à croître mécaniquement. L'INSEE projette que les 60-85 ans représenteront 27 % de la population en 2040, contre 24 % aujourd'hui. À comportements de cohabitation constants, le phénomène ne peut que s'accentuer. Pour les études notariales, cela dessine une perspective claire : la transition résidentielle des seniors va devenir un sujet structurel des dix à vingt prochaines années. Notre enquête vient préciser ce que l'INSEE ne mesure pas : ce que vivent ces propriétaires, et pourquoi ils ne passent pas à l'acte.
À lire en complément. Pour replacer ces résultats dans la perspective démographique long terme et comprendre comment elle va redessiner le marché résidentiel, voir notre analyse Choc démographique et marché immobilier : ce qui attend les études notariales.
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45 % des répondants vivent dans un logement inadapté, 90 % ont au moins une pièce inutilisée. Un phénomène massif chez les plus de 60 ans, installé dans la durée. Un stock latent de vente immobilière majeur pour les études.
Sur l'ensemble du panel, 32 % des répondants jugent leur logement objectivement trop grand, et 13 % ne savent plus vraiment le qualifier. Soit 45 % en décalage déclaré. Le profil de ces propriétaires est homogène : 88 % sont propriétaires occupants, 80 % ont plus de 60 ans, et 85 % vivent seuls ou en couple sans enfant au foyer. Cette population dessine le cœur de cible de la transition résidentielle des seniors.
Le phénomène n'est pas conjoncturel : 59 % des propriétaires en décalage vivent cette situation depuis 1 à 5 ans, 15 % depuis plus de 5 ans. Et dans les murs, 90 % déclarent avoir au moins une pièce inutilisée, 41 % en comptent trois ou plus. Trois facteurs déclencheurs principaux : le départ des enfants (39 %), la charge financière devenue excessive (énergie, taxes, entretien) (36 %) et les problèmes de santé ou de mobilité (25 %).
Pour les études notariales, cette photographie représente un volume considérable de transactions latentes, mais aussi de donations, de structurations patrimoniales et d'anticipations successorales à organiser. Encore faut-il que ces propriétaires fassent le premier pas.
L'intention de vendre est massive. Mais 55 % ne trouvent pas de logement adapté dans leur secteur et 43 % manquent d'une vision claire de leurs options. Le marché n'est pas bloqué par le vendeur, mais par le parcours.
L'intention de mobilité est réelle et mesurable. 90 % des propriétaires en décalage ont déjà envisagé un changement de logement. 51 % imaginent leur bien vendu d'ici dix ans. 48 % considèrent qu'un logement plus petit serait la solution la plus réaliste. Le scénario du départ est déjà installé dans les têtes.
Pourtant, cette offre latente reste largement immobilisée. Le principal frein identifié n'est pas affectif mais structurel : la difficulté à trouver un logement adapté dans leur secteur géographique (55 %), devant l'attachement au bien (30 %) et la complexité du déménagement (23 %). 43 %déclarent par ailleurs manquer d'une vision claire de leurs options résidentielles et patrimoniales.
Le marché peine à proposer une offre intermédiaire adaptée, accessible et géographiquement cohérente avec le cadre de vie de ces ménages. Et l'arbitrage est complexe : il mêle évaluation à la valeur vénale du bien actuel, projection patrimoniale, fiscalité (notamment plus-value le cas échéant, frais d'acte sur la nouvelle acquisition), réflexion sur la transmission, et choix de vie. Aucune de ces dimensions ne se traite isolément.
"Ce n'est pas la volonté qui manque. C'est l'aiguillage." François-Xavier Duny, Président de Notariat Services
Seuls 23 % des propriétaires concernés pensent spontanément au notaire pour les accompagner, et 16 % ignorent qu'il peut intervenir bien avant la signature d'un acte. Pourtant, les attentes exprimées correspondent exactement à son périmètre d'intervention.
Ces transitions résidentielles engagent simultanément des enjeux patrimoniaux, fiscaux, successoraux et familiaux. Elles appellent un conseil global, indépendant et juridiquement fiable, celui du notaire. Or sa mobilisation spontanée reste très faible dans ce contexte. Seuls 23 % des propriétaires en décalage pensent à lui face à cette situation. 37 % préfèrent gérer seuls leur réflexion. 24 % ne voient pas en quoi il pourrait les aider.
Plus problématique encore, 16 % méconnaissent son rôle en amont : 8 % pensent qu'il n'intervient qu'au moment de signer un acte authentique, 8 % ignorent qu'il peut entrer dans la réflexion bien avant. Cette méconnaissance prive de nombreux propriétaires d'un accompagnement qu'ils pourraient utilement solliciter plus tôt : nombre d'entre eux prennent des décisions structurantes sans le conseil dont ils auraient besoin.
Les attentes exprimées correspondent pourtant précisément au périmètre notarial. 38 % souhaitent être conseillés sur le bon moment pour vendre ou transmettre. 37 % recherchent une vision claire et objective de leurs options. 17 % ont besoin d'une écoute et d'un échange sans pression commerciale. Trois attentes qu'aucun autre acteur du marché immobilier ne peut combler avec la même légitimité. Cette dynamique rejoint un constat plus large : dans un marché en quête de repères, le rôle du notaire devient central dans la décision immobilière, bien au-delà de la seule signature de l'acte.
Deux leviers à activer : être identifié plus tôt dans la réflexion des propriétaires et valoriser le rôle du notaire dans les arbitrages patrimoniaux liés au logement.
Le premier levier est un enjeu de positionnement et de visibilité amont. Tant que les propriétaires perçoivent le notaire comme l'officier qui signe l'acte au bout du chemin, ils ne le solliciteront pas pour ouvrir la réflexion. Les supports de communication des études, leurs sites web et leurs prises de parole publiques peuvent utilement rappeler que le rendez-vous patrimonial, le diagnostic transmission ou la simulation de scénarios résidentiels font partie de l'offre. C'est précisément l'enjeu derrière le positionnement de notaire de famille : être identifié comme le tiers de confiance que l'on consulte avant même de savoir précisément ce qu'on veut faire.
Le second levier est de faire de la transition résidentielle un véritable sujet de réflexion patrimoniale. Vente du bien, transmission aux enfants, démembrement de propriété, viager occupé, protection du conjoint ou anticipation d'une perte d'autonomie : ces questions sont souvent étroitement liées. Or, 37 % des répondants déclarent manquer avant tout d'une vision claire de leurs options. Dans ce contexte, le rôle du notaire est moins de proposer une solution que d'aider les propriétaires à comprendre les conséquences des différents scénarios envisageables.
Le vieillissement va amplifier le phénomène dans les dix prochaines années. Les études qui se positionnent dès aujourd'hui en accompagnement amont prendront une longueur d'avance, tant en chiffre d'affaires qu'en image de service.
Les chiffres de l'enquête dessinent un marché potentiellement dynamique, mais retenu par l'absence de solutions de transition et de visibilité. La demande de logements plus petits et plus adaptés existe déjà ; le vrai défi des prochaines années sera moins de construire que d'accompagner les propriétaires à changer de vie.
Pour les études notariales, l'enjeu n'est pas de convaincre davantage, mais d'être identifiées plus tôt. Les propriétaires expriment un besoin de repères, de vision et d'accompagnement ; encore faut-il qu'ils pensent au notaire au moment où la réflexion commence. Les attentes des propriétaires sont précises : 38 % veulent du conseil sur le timing, 37 % une vision claire des options, 17 % une écoute sans pression. Ces attentes offrent aux études trois points d'entrée concrets pour mieux faire connaître leur rôle de conseil.
Le sujet s'inscrit aussi dans un mouvement plus large : à l'horizon 2040, le choc d'héritage qui se prépare représente cinq défis urgents pour les notaires et leurs études. La transition résidentielle des seniors d'aujourd'hui est, en réalité, le premier maillon visible de la grande vague patrimoniale qui s'annonce.
Le notaire n'est pas attendu au bout du chemin. Il est attendu au début, pour aider à l'ouvrir.
