« Oui, sans hésiter. Sur le Bassin d'Arcachon, c'est une vérification obligatoire dans chaque dossier littoral. Le cadre juridique ne se construit plus - il s'applique. Et certaines situations que je rencontre aujourd'hui auraient été impensables il y a trois ans. Dès sa transmission à la mairie, le porter à connaissance préfectoral s'impose : la mairie doit en tenir compte pour toute autorisation d'urbanisme en zone d'aléa fort, sous peine de retrait par le préfet. Ce n'est pas théorique : j'ai personnellement été confronté à des permis délivrés puis retirés sur ce fondement. Cela change radicalement la donne pour le notariat. »
« La singularité du Bassin, c'est qu'on y subit trois phénomènes simultanément : l'érosion sur la façade océanique, la submersion au fond du bassin, et l'avancée dunaire au sud avec la Dune du Pilat. Ce n'est pas le cas partout en France, et c'est précisément ce qui rend la lecture des documents d'urbanisme locaux si complexe.
La Gironde figure parmi les cinq départements français dont plus de 50 % des côtes sont en recul. Lège-Cap-Ferret est la commune la plus médiatisée, mais tout le pourtour est concerné : Arcachon, La Teste-de-Buch, Arès, Andernos, Gujan-Mestras... La Chambre régionale des comptes a estimé en 2023 le coût des dommages à 652 millions d'euros à l'horizon 2045 sur la seule commune de Lège-Cap-Ferret, avec des reculs ponctuels constatés allant jusqu'à 40 mètres lors des dernières tempêtes.
Et il faut le rappeler : les collectivités n'ont aucune obligation légale de protéger les propriétés privées riveraines de la mer. C'est un point que les propriétaires n'intègrent pas toujours dans leur analyse patrimoniale. »
« Je commence par les documents d'urbanisme et le PPRL, en vérifiant systématiquement s'il existe une procédure de révision en cours. C'est le point qui me paraît, dans la pratique quotidienne, le plus déterminant. Le porter à connaissance préfectoral du PPRL en révision sur le Bassin - diffusé par la DDTM 33 en juillet 2025, décliné sur 23 planches - n'est pas un simple document préparatoire. Dès sa transmission à la mairie, celle-ci doit en tenir compte pour toute demande d'autorisation en zone d'aléa fort - sous peine de retrait par le préfet.
Ensuite, je m'assure que l'état des risques et pollutions a bien été remis à l'acquéreur dès la première visite. Ce n'est pas qu'une formalité : un ERP remis hors délai peut décaler le point de départ du délai de rétractation à l'insu du vendeur. Et je demande systématiquement un relevé de sinistralité à l'assureur du vendeur - ce n'est pas une obligation légale, mais c'est devenu une précaution que je considère indispensable sur ces territoires. »
« Beaucoup. La condition suspensive d'urbanisme ne peut plus se limiter au délai de recours des tiers. Il faut viser cumulativement le délai de retrait administratif prévu à l'article L. 424-5 du Code de l'urbanisme. Ce sont deux délais qui courent en parallèle - une rédaction limitée au premier laisse l'acquéreur exposé à un risque que le vendeur ne soupçonne généralement pas.
Sur le compromis de vente, j'ai pris l'habitude, sur les biens exposés, de joindre un extrait du porter à connaissance préfectoral et de faire signer à l'acquéreur une clause séparée reconnaissant avoir été informé des projections à horizon 100 ans. Sur une villa proche du Mimbeau, c'est exactement ce que j'ai fait. La clause signée séparément permet de sécuriser la preuve du consentement éclairé - c'est ce qui fait toute la différence si le dossier est un jour contesté.
Et puis il y a le droit de préemption spécifique à l'adaptation au recul du trait de côte - le DPRTC. Ses exemptions sont plus étroites que celles du droit de préemption urbain classique : les ventes d'immeubles à construire y restent soumises. C'est un point sur lequel la vigilance s'impose. »
« Avec beaucoup de nuance. Sur les biens en zone d'exposition à 30 ans, une décote est observable. Mais la réalité est plus complexe qu'une simple dépréciation mécanique. Acquérir au Cap-Ferret sans intégrer le facteur érosion, c'est aujourd'hui consentir à une asymétrie d'information susceptible d'engager la responsabilité de toute la chaîne : vendeur, agent, notaire.
En même temps, certains biens d'exception rénovés avant le zonage se trouvent dans une position paradoxale : leurs voisins ne pourront plus être améliorés ni reconstruits, ce qui leur confère une forme de rareté absolue à moyen terme. Ce que je dis toujours à mes clients : l'analyse se fait parcelle par parcelle. Ce n'est pas un marché, c'est une série de cas particuliers. »
« Le rôle du notaire n'a jamais été aussi central : non pour dissuader, mais pour éclairer, sécuriser et adapter les instruments juridiques à la singularité de ce littoral exceptionnel. Ce qui se joue dans chaque acte authentique sur ces territoires, c'est la capacité du notaire à traduire une cartographie des risques en clauses opposables, en conditions de validité réelles, en information que l'acquéreur peut comprendre et assumer. Le droit est là, dense, parfois difficile à articuler. Mais c'est précisément ça, le travail. »
Pour aller plus loin : retrouvez notre décryptage complet sur les obligations du notaire face au recul du trait de côte, avec la checklist des 6 vérifications essentielles, les familles de documents à croiser et l'analyse des effets sur la valeur des biens.
