Le Bassin d'Arcachon offre peut-être le cas d'école le plus documenté de France sur l'impact du recul du trait de côte dans la pratique notariale. Porter à connaissance préfectoral déjà opposable depuis juillet 2025, révision du PPRL de Lège-Cap-Ferret en cours, premiers permis de construire retirés par le préfet : le cadre juridique ne se construit plus, il s'applique. Il constitue aujourd'hui un laboratoire grandeur nature, mais les enseignements concernent l'ensemble des communes littorales inscrites au décret-liste - plusieurs centaines sur toutes les façades, de la Bretagne aux Hauts-de-France en passant par la Méditerranée, une liste complétée à deux reprises depuis 2022. Joël Moreau, notaire aux études Moreau à Bordeaux et spécialiste de ce marché, partage sa façon d'aborder ces dossiers, depuis la première analyse de la parcelle jusqu'à la rédaction du compromis.
Sur tout dossier littoral, six vérifications couvrent l'essentiel des diligences à réaliser avant la signature du compromis et jusqu'à l'acte authentique.
Le dispositif de 2021 ne traite que l'érosion. Confondre les trois phénomènes, c'est risquer de mal qualifier le régime applicable et de passer à côté des outils qui vont avec.
La première chose que le notaire doit maîtriser, c'est la distinction entre trois phénomènes souvent confondus. L'érosion côtière, ou recul du trait de côte, désigne le déplacement durable du rivage vers l'intérieur des terres. La submersion marine est un phénomène ponctuel, une inondation temporaire liée à des conditions météorologiques ou marégraphiques défavorables. L'avancée dunaire, quant à elle, correspond à la progression d'un front de dunes sous l'effet du vent.
Cette distinction est juridiquement décisive. La loi Climat et Résilience du 22 août 2021 n'a traité, dans son nouveau dispositif d'adaptation, que le recul du trait de côte au sens strict. La submersion relève d'un régime distinct, celui des plans de prévention des risques naturels classiques, et n'ouvre pas accès aux outils nouveaux comme le DPRTC ou le BRAEC. Sur le Bassin d'Arcachon, les trois phénomènes coexistent : érosion sur la façade océanique, submersion au fond du bassin, avancée dunaire au sud avec la Dune du Pilat. C'est précisément ce qui rend la lecture des documents d'urbanisme locale si complexe.
L'inscription au décret de 2022 n'est pas une formalité : elle ouvre un droit de préemption spécifique, impose un zonage en deux horizons temporels et renforce l'obligation d'information pesant sur le vendeur.
Le décret du 29 avril 2022, modifié depuis, recense plusieurs centaines de communes littorales sur l'ensemble du territoire national. Toutes celles du pourtour du Bassin y figurent, mais le même raisonnement vaut pour n'importe quel territoire inscrit, des côtes bretonnes aux rivages méditerranéens. Cette inscription n'est pas qu'une mention administrative : elle emporte l'ouverture du droit de préemption spécifique pour l'adaptation au recul du trait de côte (DPRTC), l'obligation de cartographier les zones d'exposition dans le PLU dans un délai de quatre ans, et le renforcement de l'obligation d'information pesant sur le vendeur.
La loi impose la délimitation de deux zones d'exposition dans le document graphique du PLU : une zone à horizon 0-30 ans et une zone à horizon 30-100 ans, avec des régimes radicalement différents. Dans la zone 0-30 ans, seuls des travaux de réfection ou des constructions démontables liées à des services publics ou activités exigeant la proximité de l'eau peuvent être autorisés. Dans la zone 30-100 ans, une démolition peut être prescrite aux frais du propriétaire, lorsque les conditions prévues par le Code de l'urbanisme sont réunies et que la sécurité des personnes ne peut plus être garantie.
Pour le notaire qui conseille un acquéreur sur un bien côtier, cette grille de lecture doit précéder toute autre analyse.
Le porter à connaissance préfectoral n'est pas un simple document préparatoire : les autorités compétentes sont tenues d'en tenir compte dans leurs décisions d'urbanisme dès sa transmission. Le préfet peut, au titre du contrôle de légalité, contester un permis délivré en méconnaissance de ces informations.
C'est le point que Joël Moreau met en tête de ses vérifications dans ses dossiers actuels :
"J'ajoute une raison qui me paraît, dans la pratique quotidienne, la plus déterminante de toutes. Le porter à connaissance préfectoral du PPRL en révision, diffusé par la DDTM 33 en juillet 2025 et décliné sur 23 planches, n'est pas un simple document préparatoire. En vertu de l'article R. 121-1 du Code de l'urbanisme, il s'impose aux autorités d'urbanisme dès sa transmission."
Dans son expérience récente, Joël Moreau rapporte avoir été confronté à des permis de construire délivrés par la mairie puis retirés par le préfet au motif que la parcelle figurait dans le porter à connaissance. Cela a une conséquence directe sur la rédaction du compromis de vente : la condition suspensive d'urbanisme classique, qui visait essentiellement le délai de recours des tiers, est devenue insuffisante. Il faut désormais y intégrer expressément le délai de retrait administratif, qui court en parallèle mais ne se confond pas avec le premier.
"Acquérir au Cap-Ferret sans intégrer le facteur érosion, c'est aujourd'hui consentir à une asymétrie d'information susceptible d'engager la responsabilité de toute la chaîne : vendeur, agent, notaire."
Aucun document seul ne suffit. C'est le croisement du PPRL, de l'ERP, des documents d'urbanisme et du relevé de sinistralité qui permet d'instruire correctement un dossier sur territoire exposé.
Pour instruire correctement un dossier sur territoire exposé, le notaire dispose de quatre familles de ressources complémentaires.
Le PPRL (plan de prévention des risques littoraux) reste l'outil de référence : servitude d'utilité publique annexée au PLU, il définit les zones dans lesquelles la construction est interdite, conditionnée ou prescrite. Là où une procédure de révision est engagée - comme à Lège-Cap-Ferret, où la projection retient un recul de 60 mètres sur la frange interne du bassin - le zonage opposable peut évoluer substantiellement. Consulter le PPRL en vigueur ne dispense pas d'examiner l'état d'avancement d'une révision éventuelle.
L'état des risques et pollutions, dont le champ a été étendu par la loi Climat et Résilience et le décret du 1er octobre 2022, intègre désormais l'information sur l'exposition au recul du trait de côte à 30 et à 100 ans. Il doit être remis à l'acquéreur dès la première visite, et non plus seulement annexé au compromis. Un ERP remis hors délai retarde le point de départ du délai de rétractation, ce qui peut laisser l'acquéreur avec une faculté de retrait dont le vendeur ne soupçonne pas l'existence.
Les documents d'urbanisme locaux et la consultation de Géorisques permettent de croiser les sources. Consulter les délibérations municipales récentes et les comptes rendus des commissions locales offre souvent une lecture plus opérationnelle des contraintes à venir que les documents officiels seuls : c'est là que s'anticipent les évolutions de zonage avant leur opposabilité formelle.
Le relevé de sinistralité délivré par l'assureur du vendeur retrace l'ensemble des sinistres déclarés et indemnisés, notamment les dommages liés à des tempêtes, submersions ou mouvements de terrain. Cette diligence dépasse la stricte lettre du texte, mais elle est devenue, sur tout territoire exposé, une précaution indispensable pour fiabiliser l'information transmise à l'acquéreur.
L'obligation légale ne s'arrête pas au compromis. C'est dans la rédaction - condition suspensive, clause de consentement éclairé, purge du DPRTC - que le notaire transforme ce cadre en protection effective pour ses clients.
L'article L. 121-22-5 du Code de l'urbanisme impose une mention expresse dans tout acte portant sur des constructions exposées, sous peine de nullité. Cette obligation est continue : elle court du compromis jusqu'à l'acte authentique. Si un nouveau PPRL est approuvé dans l'intervalle, le notaire doit actualiser l'information. Reproduire les articles du Code ne suffit pas : les prescriptions propres au bien doivent être détaillées.
C'est sur la construction pratique du dossier que Joël Moreau insiste le plus :
"À titre d'exemple, sur une villa proche du Mimbeau, je n'annexe plus seulement l'ERP : j'y joins un extrait du porter à connaissance préfectoral et une clause signée séparément par l'acquéreur reconnaissant avoir été informé des projections à horizon 100 ans."
Cette clause permet de sécuriser la preuve du consentement éclairé, devenue indispensable sur les territoires les plus exposés. La condition suspensive d'urbanisme doit viser cumulativement deux délais distincts : le délai de recours des tiers et le délai de retrait administratif prévu à l'article L. 424-5 du Code de l'urbanisme. Une rédaction limitée au premier laisse l'acquéreur exposé à un risque que le vendeur ne soupçonne généralement pas.
Le DPRTC mérite une vigilance particulière : ses exemptions sont plus réduites que celles du droit de préemption urbain classique, les ventes d'immeubles à construire et les levées d'option de crédit-bail y restant soumises. Pour certaines opérations, le BRAEC (bail réel d'adaptation à l'érosion côtière) peut s'imposer comme alternative à la pleine propriété, avec un mécanisme de résiliation anticipée si la sécurité des personnes ne peut plus être assurée.
La décote n'est pas uniforme et elle coexiste parfois avec des effets de rareté. Le notaire éclaire cette mécanique sans en tirer de conclusion générale : chaque bien s'analyse parcelle par parcelle.
La valorisation des biens immobiliers en zone exposée obéit désormais à une logique à deux temps. Sur les biens situés en zone 0-30 ans, une décote est observable sur le marché, accentuée par les premières décisions de refus de permis de construire. L'ordonnance du 6 avril 2022 a introduit à l'article L. 219-7 du Code de l'urbanisme un mécanisme d'évaluation spécifique, applicable dans des situations définies - notamment dans le cadre du DPRTC et des expertises judiciaires. Ce mécanisme ne constitue pas une décote légale automatique s'appliquant à toute vente en zone exposée : chaque transaction reste soumise à une appréciation au cas par cas.
En sens inverse, les biens situés hors zone d'exposition bénéficient d'un effet de rareté accru : la prime à la "sécurité du foncier" devient un critère de valorisation à part entière. Un phénomène plus contre-intuitif s'observe également : certains biens d'exception situés en zone d'aléa fort, ayant fait l'objet de rénovations complètes avant le zonage, se trouvent en position singulière. Leurs voisins ne pourront plus être améliorés, reconstruits ou étendus, ce qui les place de fait dans une rareté absolue susceptible de soutenir leur valeur à court et moyen terme, malgré la perspective d'une démolition à très long terme.
Le corpus issu de la loi Climat et Résilience est désormais pleinement opérationnel : porter à connaissance opposable, PPRL en révision avancée, premières décisions de retrait de permis. Les territoires littoraux inscrits au décret de 2022 ne sont plus un cas particulier en attente de réglementation - ils sont un cas pratique que les études côtières instruisent au quotidien. Le 120e Congrès des notaires parle sans détour du "doute du praticien sur le contenu de son acte" : c'est le signe que le droit est là, mais que les réflexes de rédaction qui l'accompagnent restent à consolider.
Joël Moreau le formule sans ambiguïté :
"Le rôle du notaire n'a jamais été aussi central : non pour dissuader, mais pour éclairer, sécuriser et adapter les instruments juridiques à la singularité de ce littoral exceptionnel."
Ce qui se joue dans chaque dossier, c'est le rôle central du notaire dans la décision immobilière : vérification du porter à connaissance avant la promesse, condition suspensive à deux délais, ERP remis dès la première visite, clause de consentement éclairé, purge du DPRTC. Des réflexes qui ne relèvent plus de la prudence exceptionnelle, mais de la diligence ordinaire sur tout territoire exposé.
