Mais c'est une autre donnée qui a retenu l'attention : selon Loïc Cantin, président de la FNAIM, "seuls les ménages avec des revenus de plus de 50 000 euros annuels voient leur part progresser parmi les acheteurs". En dessous de ce seuil, l'accession à la propriété est désormais quasi impossible. Ce que la FNAIM appelle une "paupérisation de l'accession", les notaires en voient les effets concrets dans leurs études depuis plusieurs années. Les chiffres clés du marché immobilier en 2026 le documentaient déjà en début d'année.
La stagnation du taux de propriétaires depuis 25 ans révèle un problème de fond que ni la conjoncture des taux ni les aides publiques n'ont su corriger.
Cette réalité n'est pas née de la remontée des taux de 2022-2023. Elle s'installe depuis bien plus longtemps. En août 2025, l'Institut Montaigne, en partenariat avec le Conseil supérieur du notariat, le groupe BPCE et Bouygues Immobilier, documentait ce décrochage en 158 pages de données et d'analyses sur l'accession des classes moyennes à la propriété.
Le taux de propriétaires en France stagne à 57 % depuis 1999 - un quart de siècle sans progression, malgré 40 milliards d'euros de dépenses publiques annuelles consacrées au logement, soit le double de la moyenne européenne. L'âge moyen à la première accession dépasse désormais 33 ans, contre 30 ans en 1990. Et 75 % des Français estiment que la propriété est aujourd'hui réservée à une élite (Institut Montaigne, 2025) - un sentiment que les chiffres de la FNAIM en 2026 transforment en réalité mesurable.
Les classes moyennes - environ 60 % de la population - constituaient historiquement 80 % des primo-accédants. Ces ménages, qui représentent le coeur de la clientèle notariale en matière d'accession, se sont progressivement évincés d'un marché qui leur était destiné. Pas à cause d'une crise ponctuelle, mais par accumulation.
Les principaux freins à l'accession des classes moyennes :
Résultat : un pouvoir d'achat immobilier en recul de 15 à 25 % selon les territoires entre 2019 et 2024, et une génération de primo-accédants qui entre dans la propriété de plus en plus tard, avec de plus en plus d'aide extérieure.
Le bilan du marché immobilier 2025 montrait un marché en recherche d'équilibre. Six mois plus tard, cet équilibre reste fragile - et l'accession des ménages ordinaires en est le principal révélateur.
La France est au 2e rang européen pour les DMTO - un coût d'entrée qui pèse d'autant plus lourd que l'apport personnel est limité.
Selon les comparaisons fiscales retenues - taux nominal, taux effectif, logement ancien ou neuf, part des taxes locales - la France figure systématiquement parmi les pays les plus taxés d'Europe sur les mutations immobilières, et dans la plupart des classements au deuxième rang de l'Union européenne pour les droits de mutation à titre onéreux (DMTO). Ces frais, que les acheteurs appellent couramment "frais de notaire" alors qu'ils sont majoritairement composés de taxes reversées à l'État et aux collectivités, représentent un coût d'entrée de 7 à 8 % du prix d'achat dans l'ancien - significatif pour un primo-accédant dont l'apport personnel est limité.
Réduire les DMTO pour les primo-accédants des classes moyennes n'est pas une idée nouvelle dans le débat public. Elle gagne cependant en poids quand elle est portée conjointement par un think tank indépendant, un groupe bancaire, un promoteur et le Conseil supérieur du notariat.
Le prêt à taux zéro (PTZ) fait l'objet d'une critique similaire : trop concentré sur le neuf et sur certaines zones géographiques, il laisse en dehors de son périmètre une part significative des ménages qui en auraient le plus besoin. Le notaire est souvent en première ligne pour expliquer ces dispositifs à des clients qui découvrent, lors de la première consultation, que les aides à l'achat dont ils avaient entendu parler ne s'appliquent pas à leur situation.
Trois millions de logements vacants et des friches sous-exploitées : le potentiel foncier existe, les outils pour le mobiliser restent insuffisamment activés.
Trois millions de logements vacants (8,2 % du parc), des friches industrielles et commerciales sous-exploitées, des terrains publics cédés à la découpe : le potentiel foncier existe, mais les outils pour le mobiliser restent insuffisamment activés.
Monter en puissance sur les établissements publics fonciers (EPF), recourir plus systématiquement aux baux emphytéotiques pour dissocier le foncier du bâti et abaisser le coût d'acquisition, relancer le Fonds friches : ces pistes ne sont pas nouvelles. Ce qui change, c'est la pression : avec une reprise immobilière à deux vitesses, les territoires sans politique foncière active risquent de voir leur marché se scinder définitivement entre acheteurs aisés et locataires contraints.
Des dispositifs existants, encore trop confidentiels, qui permettent d'accéder à la propriété en dehors du schéma classique.
BRS, démembrement, viager : ces dispositifs existent, sont maîtrisés dans les études notariales, mais restent largement ignorés du grand public. L'alerte de la FNAIM crée un contexte favorable pour les aborder plus systématiquement en consultation, face à des clients qui pensent ne plus avoir d'options.
Le bail réel solidaire (BRS) permet d'acquérir les murs d'un logement tout en louant le foncier à un organisme de foncier solidaire, ce qui réduit le prix d'achat de 20 à 40 % selon les zones. Le dispositif existe depuis 2016 mais reste peu connu hors de quelques métropoles.
Le démembrement de propriété - dissociation de l'usufruit et de la nue-propriété - offre une entrée dans l'immobilier à moindre coût pour les ménages prêts à différer la pleine jouissance de leur bien. Le notaire structure le montage, en clarifie les implications fiscales et successorales, et sécurise les conditions de sortie.
Le viager reste sous-employé dans les deux sens : pour les vendeurs seniors qui souhaitent compléter leurs revenus sans quitter leur logement, et pour les acquéreurs qui cherchent à entrer sur un marché tendu sans mobiliser d'emblée un capital important. Ces nouvelles formes de propriété dessinent une accession plus progressive, moins binaire.
Le décrochage des classes moyennes n'est pas seulement un sujet de politique du logement : il modifie concrètement la nature et le volume de l'activité des études.
Le recul des primo-accédants des classes moyennes, c'est d'abord un rétrécissement du vivier naturel de clients pour la négociation immobilière notariale. Ces ménages qui achètent leur première résidence principale entre 30 et 40 ans représentaient le coeur de l'activité transactionnelle des études.
L'allongement des parcours d'achat change aussi le type de consultation : les clients arrivent plus en amont, avec des questions de faisabilité plutôt que de finalisation. Ils comparent, hésitent, reviennent. Le conseil précède l'acte.
La montée en puissance des dispositifs alternatifs - BRS, démembrement, viager - exige quant à elle une expertise que seul le notaire peut apporter de façon complète : structuration du montage, implications fiscales et successorales, sécurisation de la sortie. C'est une montée en gamme du conseil patrimonial qui s'impose aux études, non par choix mais par évolution du marché.
Quand l'accession semble hors de portée, la consultation notariale devient le moment où des alternatives peuvent être identifiées et éclairées.
Quand 75 % des Français pensent que la propriété leur est inaccessible, les clients qui poussent la porte d'une étude ne viennent plus toujours avec un projet arrêté. Ils viennent souvent avec une question de fond : est-ce encore réalisable pour moi ?
« L'enjeu pour les études, c'est d'accompagner les ménages bien en amont. Un notaire qui intervient tôt peut ouvrir des voies que ces primo-accédants pensaient fermées et transformer un renoncement en projet réalisable. » François-Xavier Duny, Président de Notariat Services.
C'est précisément là que le rôle du notaire devient central dans la décision. Non pas pour orienter vers un produit, mais pour éclairer les options disponibles : BRS, démembrement, viager, accession différée. Et pour aider des ménages ordinaires à ne pas renoncer, par défaut d'information, à un projet qu'ils s'imaginent avoir perdu.
